銀行嚴卡多套房貸 二套房興起“抵房買房”

　　正所謂“上有政策下有對策”。

　　此前，由于可以避免三套房貸的限制，有不少升級置業的購房者開始選擇“抵押貸款”的方式。但是隨著各商業銀行對于購房人借款相繼執行“認房又認貸”后，購房用途的抵押貸款已經暫停向“第三套房”的購房人發放，通過抵押自有住房然后全款買房的漏洞已經被彌補。

　　但是，記者近日從一些擔保公司了解到，在銀行叫停三套房的抵押貸款后，不少購房者從中得到啟發，開始把這一曲線方式用在購買第二套住房上。各大中介公司和個貸機構數據顯示，7月份北京抵押消費貸款業務量猛增20%。

　　曲線全款購買二套房

　　二套房首付不能低于五成，貸款利率在基準利率的基礎上上浮10%，再加上實施購房貸款“認房又認貸”的政策，這不僅讓部分炒房客放緩了腳步，也令一部分近期內有改善住房條件打算的購房者受到不同程度的影響。

　　在近日的采訪中記者了解到，受國家調控政策影響，隨著房貸政策從緊，有不少購房者通過申請銀行的個人消費貸款業務，“偷梁換柱”來購買二套房產。

　　記者從中易安擔保公司了解到，由于此前不少購房者將抵押貸款用于購買第三套住房，引起了銀行的注意，在銀監會再次明確停發三套房貸款后，目前銀行也已明確表示停放第三套房的抵押貸款，而且對于抵押貸款用于購房的也表現出了收緊的態勢。

　　中易安房地產擔保有限公司北京營業部總經理宛玉敏向記者介紹，在抵押貸款未收緊之前，不少投資客選擇一次性付清房款，然后再拿房產證來做抵押貸款，最高能夠拿到評估價格的七成左右。但是目前，抵押貸款和普通按揭貸款在用于第二次購房時，所享受的成數和利率相同，均為評估價的五成和1.1倍基準利率，而且還可以享受到全款買房的優惠，因此目前市場上許多購房者開始選擇這一方式來購買第二套住房。

　　同時，記者發現，另外的一種“補按揭”購房的方式也正在受到購房者的注意。例如一套價值100萬元的房產，由于手頭資金不足，并不能全款購房，于是一些購房者就想起了“補按揭”的方式。先和家人或者朋友借一部分款項，湊齊全款購房，銀行放款后再將房產抵押給銀行，然后把錢還給家人和朋友，這樣就可以享受到全款買房的優惠，而且在申請貸款上也更容易。

　　宛玉敏表示，“補按揭”方式在批貸的過程中是按照“評估價”和“過戶價”孰低來確定貸款基數，如果希望多貸款的客戶，千萬不可做低合同價以避稅。

　　銀行開始收緊抵押貸款

　　“曲線貸款買房”不僅成為了一般購房者改善居住條件的工具，也讓不少投資客又找到投資房產的資金來源，在逃避監管的同時，也放大了商業銀行的信貸風險。同時，在銀行加杠桿的資金支持下，抑制房價過快上漲的政策初衷將可能打折扣。

　　記者了解到，目前銀行正在有意收緊抵押貸款，除了將利率提高至1.2倍，貸款年限也進行了調整。如果抵押房產用于購房，那么貸款的年限也由原來最長20年普遍縮短至10-15年。

　　另外，名下有過貸款記錄，還清后再次抵押房產時，貸款成數將減少、利率上浮。除此之外，新政后抵押貸款的其他用途，如裝修或是購車等也受到嚴控。銀行不再簡單地以抵押成數為標準，而將更多地參照借款人的裝修合同或購車合同上的實際金額，以此為據來酌情發放貸款。據了解，除申請抵押消費貸款時必須同時注明消費用途之外，銀行還會在抵押放款后，對借款人貸款用途進行復查。

　　一位銀行的客戶經理坦言，這種變相貸款是當下房貸政策的漏洞之一。部分銀行業務人員為提高自身業績爭取客戶，在審核方面相對寬松，銀行對貸款的使用流向并未嚴格監管，消費貸就有可能成為炒房客用于購置多套房的還貸資金，給資金流入樓市制造了機會。

　　“以前，20年以內的房屋都可做抵押，現在基本都規定在10-15年內。”某銀行人士告訴記者：“在貸款利率上，也從原來的基準利率，改為上浮20%。已經有部分銀行開始有意地收緊個人房屋抵押消費貸款業務。”

　　“而且這種曲線貸款的方式，對客戶來說也有一定風險。銀行在抵押放款后，對借款人貸款用途還進行復查，如果購房者做假被銀行發現，除了追回貸款，還會在申請人的個人征信上記下重重的一筆。此外，就算貸款成功，消費貸款的期限最長15年，月供壓力很大，還不如選擇正常的按揭貸款。”銀行人士表示。(記者 賴大臣)