開發商還不起錢 銀行該怎么辦？

　　上海銀監局局長閻慶民在上海中資銀行業金融機構負責人會議上表示，4月房貸新政出臺之后，上海的住房開發貸款關注類總量呈逐月上升之勢，4~6月分別增加1.72億元、6.32億元和14.04億元，開發商還貸能力開始下降，而且75%土地儲備貸款都是在2009年以后發放，拿地成本較高，未來將面臨更大的償還壓力和抵押物減值風險。 (7月27日《第一財經日報》)

　　近年來，房貸一直被銀行界視為優質貸款項目，各大銀行為了爭奪此項業務不斷降低門檻。國家統計局的數據顯示，按房地產開發貸和個人按揭貸款合并計算，2009年房地產開發資金來源中，銀行信貸資金占比達到34.48%，比上年增長44.2%。如果考慮到貸款向房地產領域挪用的情況及房地產開發中施工企業墊資亦部分出于銀行信貸，上述比例還會更高。但房貸業務“一枝獨秀”的繁榮背后，卻隱藏著巨大風險。中金公司最新報告顯示，盈利預測模型中反映了上市銀行不良貸款余額下半年環比增長15%，增幅約440億元。如果加上與地價有關的資產抵押部分，全國銀行房地產貸款依賴水平在50%左右，部分大型城市開發商對銀行信貸資金的依賴程度已高于80%。筆者以為，樓價的波動已足以影響到銀行的信貸資產安全。樓市的波動還將影響資本市場穩定，進而對銀行融資環境產生影響，進而將可能阻礙或者延緩銀行業再造的步伐。換言之，如果銀行在樓市“折戟”后，所需的新資本要想從股票或者債券市場上籌集可能會很難，其融資成本也會很高。實踐證明，在資本市場低迷的時候，銀行通過資本市場進行的收購兼并活動是很難開展的。因此，從市面價來看，房價些許波動雖不起眼，但只要有開始，就可能發生連鎖反應。

　　在社科院工業經濟所曹建海研究員看來，銀行風險同房價上漲成正比例增加。“泡沫沒有不破的，撕碎了的泡沫就是崩盤”。易憲容研究員認為，房地產市場終將會回歸到一個良性發展的正常軌道上來，靠政府優惠政策吹起的房地產泡沫遲早會被戳穿。 “大起之后必有大落”。對于銀行而言，無論其開發商的規模是大是小，因開發樓盤的資金多來自于銀行資金，假如房價大幅下跌，而旗下樓盤卻無法銷售完畢，雖說銀行有利息可收，但如果絕大多數開發商都沒有還貸能力，甚至破產倒閉。那么，銀行的本金和利息怎么收回？此外，如果房價跌幅超過業主的承受能力，購房者不愿還貸而將住房抵給銀行，銀行只能以更低的價格進行處置，其中的差價就變成銀行的虧損或者壞賬。而且，那些利用銀行信貸投資多套住房的炒房客，他們對房價下跌的敏感性更高、違約概率更大。

　　毋庸置疑，樓價由攀升到下跌的過程中，不但會影響銀行非貸款類資產的市值，導致金融機構總資產縮水，也會影響到銀行擔保品的價值，引起銀行貸款質量惡化、不良貸款率上升。日本及東南亞地區房地產價格的泡沫破裂，便相繼引發了系統性金融危機，從而對經濟造成重創。銀行和開發商對盈利目標追求不同，只要收益略高于風險，開發商都有可能去做。但是銀行要全面考量風險。所以，面對風險未卜的市場，商業銀行切莫被“金錢”迷失了雙眼，忽視了“開發商還貸能力在下降”的警告。(劉英團 作者系法律職員）