地產(chǎn)龍頭持續(xù)反彈二成 市場再度憧憬調(diào)控松動

　　盡管相關(guān)部門曾重申從嚴執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策，但近20日來，地產(chǎn)股中的萬科、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)等龍頭的股價并不理會，繼續(xù)反彈，累計漲幅已達20%左右，并帶動大盤逐漸活躍。在這波強勁反彈的背后，是市場再次憧憬房地產(chǎn)調(diào)控松動。

　　近期關(guān)于房產(chǎn)稅將推遲出臺的消息，雖未被證實，卻著實令市場遐想萬分。宏觀經(jīng)濟增速放緩、上下游產(chǎn)業(yè)受影響、歐美有重啟刺激政策的趨勢等信息，無疑又強化了這種猜想。不過在股市憧憬政策松動的同時，不少業(yè)內(nèi)人士仍然堅持從嚴執(zhí)行調(diào)控政策。

　　□本報記者 于萍 王錦

　　房地產(chǎn)板塊“翻身”

　　受中央密集出臺一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施的影響，今年4月份以來房地產(chǎn)板塊首當其沖成為領(lǐng)跌主力。然而，自7月初探底之后，A股房地產(chǎn)板塊便展開今年以來最大幅度的一波反彈，并“翻身”成為帶動滬深股市上漲的先鋒。

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，申銀萬國房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)近20日來漲跌幅達到13.29%，漲幅在23個行業(yè)中位居首位。房地產(chǎn)板塊之中，有24只個股近20日漲幅超過20%，金山開發(fā)、深振業(yè)等漲幅甚至達到50%；地產(chǎn)股中的萬科、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)等龍頭漲幅分別達到17.96%、17.31%和22.37%。截至目前，反彈近一個月的房地產(chǎn)板塊個股仍處于強勢狀態(tài)。

　　除了A股市場之外，香港市場的地產(chǎn)股也從7月中旬起呈現(xiàn)出較強走勢，和記黃埔、鴻基地產(chǎn)、SOHO中國、新世界、恒大地產(chǎn)均出現(xiàn)不同幅度的反彈。

　　不僅市場表現(xiàn)良好，在二級市場上，房地產(chǎn)公司同樣得到了眾多機構(gòu)的青睞。

　　剛剛披露完畢的基金二季報顯示，在調(diào)控政策的影響下，基金在二季度紛紛減倉地產(chǎn)股，然而，自7月份起，地產(chǎn)股成交量明顯放大，市場關(guān)注度上升，而在板塊集體走強的帶動下，各路資金也開始涌入地產(chǎn)板塊，比起其他行業(yè)，地產(chǎn)板塊呈現(xiàn)出明顯的資金凈流入情況。

　　對于房地產(chǎn)股的強勁反彈，業(yè)內(nèi)認為，一個原因在于對估值的修正。經(jīng)過一波持續(xù)下跌之后，無論從市盈率還是市凈率，無論是看絕對值還是相對值，地產(chǎn)板塊的估值水平都處于過去五年的平均值之下，而股價也已經(jīng)比較充分地反映了房價下調(diào)的預期，因此，板塊估值筑底之后迎來反彈也屬正常。

　　同時，市場各方也認為，對于未來政策的放松預期也是影響房地產(chǎn)走勢的另一重要原因，房地產(chǎn)調(diào)控政策也即將迎來“底部”。

　　此前，關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策可能放松的論調(diào)剛剛浮出，便遭到了多部委的同時否認，但政策放松的預期并未因此而消散。各方均預計，短期內(nèi)不會出臺更為嚴厲的地產(chǎn)調(diào)控政策，而前期的政策也有可能隨著調(diào)控效果的初步顯現(xiàn)從而出現(xiàn)執(zhí)行過程中的松動。

　　政策松動憧憬

　　在一系列被市場解讀為政策松動的跡象中，首當其沖的要數(shù)房產(chǎn)稅征收延期的消息。實際上，從今年以來，有關(guān)房產(chǎn)稅征收時間的傳聞就不絕于耳。而近期坊間又開始流傳，財政部初步規(guī)劃，房產(chǎn)稅開征時間要到2012年，而此前市場認為即將開征。這一消息立刻被市場解讀為房地產(chǎn)政策發(fā)生松動的開始。

　　由于房價過快上漲，房產(chǎn)稅已經(jīng)被視為打擊房價的各項措施中的“終極一擊”。早在今年1月份，國務(wù)院就曾發(fā)文提出要加快研究完善住房稅收政策，這被外界視為將開征房產(chǎn)稅的標志。隨后上海、重慶等地將進行房產(chǎn)稅試點的討論也開始升溫。5月底，國務(wù)院同意發(fā)改委將“逐步推進房產(chǎn)稅改革”列入今年深化財稅體制改革重點內(nèi)容之一，這讓不少市場人士認為，房產(chǎn)稅推出已是大勢所趨。

　　一方面是房產(chǎn)稅征收“箭在弦上”，另一方面對于征收時間表的疑問卻不斷涌現(xiàn)。發(fā)改委人士就曾有過“三年內(nèi)不征收房產(chǎn)稅”的表態(tài)，但很快就遭到同一部門人士的否認。此次財政部關(guān)于2012年開征房產(chǎn)稅的時間表也被相關(guān)人士“辟謠”。“類似事件不斷出現(xiàn)，本身就說明有關(guān)部門對于房產(chǎn)稅征收時間表根本就存在著爭論。”一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士坦言。

　　“上海、重慶等地的房產(chǎn)稅試點方案遲遲未能通過國家審批，主要原因與市場變化有關(guān)。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，4月中旬以來，全國樓市快速降溫，中心城市房屋成交量大幅下滑，房價也開始松動，調(diào)控效果初見成效。“政策底已現(xiàn)身，進入觀察期，監(jiān)管層既不放松政策，也不愿追加政策。如果推出房產(chǎn)稅，則恐對市場需求形成過重的打壓。”楊紅旭表示。

　　實際上，除了擔心后續(xù)政策對市場需求的打壓外，對下半年經(jīng)濟增速放緩的擔憂也引發(fā)了市場對于房地產(chǎn)后續(xù)政策松動的預期。

　　從統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看，我國的GDP由一季度的11.9%增速下降到二季度的10.3%，回落了1.6個百分點，經(jīng)濟增速放緩已由預期變?yōu)楝F(xiàn)實。另一方面，由于美國經(jīng)濟數(shù)據(jù)表現(xiàn)不佳，再加上歐洲各國因為債務(wù)危機問題可能引發(fā)需求萎縮，我國的出口面臨嚴峻挑戰(zhàn)。宏觀層面的變化也給后續(xù)的房地產(chǎn)政策選擇增添了壓力。

　　工信部部長李毅中日前表示，房地產(chǎn)、汽車等市場增速下滑，已經(jīng)對鋼鐵、建材等行業(yè)帶來較大影響。工信部產(chǎn)業(yè)政策司則發(fā)布信息稱，由于受房地產(chǎn)市場調(diào)控力度逐步加大的影響，今年上半年全國百家大型零售企業(yè)中，與房地產(chǎn)銷售高度相關(guān)的建筑及裝潢材料類銷售快速下滑，家具類銷售也陷入低迷。

　　分析人士指出，2009年我國房地產(chǎn)業(yè)以及與之相關(guān)的60多個行業(yè)貢獻了GDP的三成左右，當前房地產(chǎn)的調(diào)控對其產(chǎn)業(yè)鏈上下游相關(guān)行業(yè)產(chǎn)生了深遠影響。當“保增長”成為政策重點時，房地產(chǎn)由于其較大的影響面，而使市場對后續(xù)政策松動有了更多憧憬的空間。

　　而海外市場方面，美國已經(jīng)重申不會實施退出計劃，而有跡象顯示，歐美經(jīng)濟復蘇緩慢的國家，有可能再次啟動刺激政策，也為我國的政策選擇留下了另一道坐標。

　　調(diào)控難言朝令夕改

　　就在房地產(chǎn)進入調(diào)控期、政策轉(zhuǎn)向?qū)捤傻念A期不斷高漲時，仍有不少業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)調(diào)控政策不應(yīng)過早放松，現(xiàn)有的各項政策應(yīng)該逐步落實。

　　此前，住建部、銀監(jiān)會和國資委就已經(jīng)出面否認調(diào)控政策放松，表明中央對樓市的調(diào)控仍將持續(xù)。中國人民銀行貨幣政策委員會委員夏斌和李稻葵也分別表態(tài)，應(yīng)防止政策半途而廢。夏斌認為，下半年的房市調(diào)控政策應(yīng)堅持上半年的調(diào)控方向：打擊投資、投機購房，加快社會保障房的建設(shè)。下一步重點要把握好調(diào)控的策略與節(jié)奏，不能太急，太急可能會給整個宏觀調(diào)控造成被動。李稻葵還特別指出，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該堅持，但方向應(yīng)該有所調(diào)整，由需求管理轉(zhuǎn)向供給管理，即由控制投資、投機的需求轉(zhuǎn)向想方設(shè)法促進地方政府加快公共住房建設(shè)。

　　交通銀行金融研究中心發(fā)布的2010年下半年中國宏觀經(jīng)濟金融展望報告認為，中央此次調(diào)控房地產(chǎn)決心較大，預計下半年調(diào)控政策應(yīng)該會維持高壓，短時間內(nèi)不會出現(xiàn)松動，市場總體上仍將呈下行態(tài)勢。但受下半年宏觀經(jīng)濟總體態(tài)勢影響，后續(xù)房地產(chǎn)政策調(diào)控將以貫徹落實現(xiàn)有政策為主，不太可能進一步加力。

　　報告認為，下半年國內(nèi)經(jīng)濟增長面臨放緩，整個宏觀調(diào)控的基調(diào)將以維穩(wěn)為主。結(jié)合房地產(chǎn)政策均已出臺，所需要的不是出臺更多的政策，而是貫徹、執(zhí)行好已經(jīng)出臺的這些政策，尤其是保障性住房政策的落實是住房工作的重點。