樓市博弈進入“深水區” 下半年將破“僵局”

　　樓市調控新政策實施三個月，珠三角樓市成交價格出現一定幅度的下降，中高檔樓盤成交比重明顯減少，樓市格局由原來的“價堅強”轉向“量價齊跌”。

　　專家認為，相比樓市成交的低迷，房地產開發投資依然是一片火熱，“樓市博弈”進入利益糾結的“深水區”。

　　珠三角樓市“量價齊跌”

　　近期，廣州樓市出現了“量價齊降”的態勢。廣州市國土房管局的統計數據顯示，2010年6月，廣州十區一手住宅交易面積為52.52萬平方米，環比減少4.3%；交易登記均價為每平方米12560元，環比下降3.0%。

　　在另一個風向標城市深圳，6月住房價格繼續下降，與年初房價水平相比下降超過兩成。

　　房價墜落的過程中，高端樓盤“傷得較重”。根據廣州市國土房管局抽取的網上備案數據統計，6月份每平方米1萬元以下的樓盤成交占網上新建商品住宅備案的39.3%，該價位區段所占比重環比上升2.7個百分點。而每平方米18000元以上價位區段的高端樓盤成交占比下降明顯，環比下降3.6個百分點。

　　兩大消費熱點

　　市場冷淡，但是剛性需求依然存在。“學位房”由于配置了優質的教育資源，受到市民青睞，價格依然堅挺，有的甚至逆市而上。

　　在“冷風習習”的房地產市場，依托市政工程配套的“地鐵房”也成為時下房地產市場的消費熱點。

　　業內人士認為，城市越來越擁堵，即將開通地鐵的沿線物業也就成了購房者眼中的“香饃饃”。在廣州、深圳等城市，地鐵網絡便利了人們的出行，也帶來了房地產的巨大升值，即所謂“地鐵一通，黃金萬兩”。

　　下半年將破“僵局”

　　專家認為，由于房價下降導致更多的剛性需求入場，未來樓市格局將從“量價齊跌”走向“價跌量升”。

　　合富輝煌集團首席市場分析師黎文江認為，下半年樓市將打破僵持，出現“價跌量升”的趨勢。上市的房地產企業受到年度業績的壓力，下半年必然要增加供應。預計廣州周邊地區房價會有一定幅度下降。交易量的回升將發生在“金九銀十”的9月、10月。廣州亞運城將在下半年釋放5000套的供給，帶動房地產市場的回升。

　　暨南大學經濟學院教授、博導杜金岷表示，房地產業已成為國民經濟的支柱產業，上下產業鏈牽涉眾多。短期的信貸調控雖可解一時之急，促成“價跌量升”的短期態勢，但難以長期奏效，當前調控已進入“深水區”。

　　下一階段，房價調控的焦點應聚集在長遠的市場機制建設。這包括構建多層次的房屋租賃市場、發揮房地產行業協會的調節功能、理清政府和市場的邊界等。“土地、金融、財稅等制度的改革也應盡早列入議事日程。”杜金岷說。

　　專家認為，應吸取調控屢調屢漲的教訓，從供給和需求兩方面著手深入調控。

　　“資金如水宜疏不宜堵。政府應該著力于疏導而不是堵截流動資金，建議拓寬新的投資渠道，使投資者在其他領域也能得到好的回報，否則四溢的流動性只會造成‘按下葫蘆浮起瓢’。”黎文江說。