上半年房企銷售排行座次已定：萬科恒大領銜

　　跌跌撞撞跑完了2010年上半程的開發(fā)商，是時候對下半年的方向作一番新的規(guī)劃了。

　　7月1日，中國房產信息集團(下稱“中房信”)聯(lián)合中國房地產測評中心共同發(fā)布了《2010年中國房地產企業(yè)上半年銷售排行榜》。各家企業(yè)在復雜的市場環(huán)境中的較量也初見分曉，萬科以355億元的銷售額依然高居銷售榜榜首，恒大地產以211億元躍升第二。

　　截至目前，2010年的賽程已完成過半，但在眼下充滿懸念的房地產市場中，開發(fā)商與各方的博弈，恐怕還將衍生出許多看點。

　　銷售目標或集體泡湯

　　數據顯示，房地產企業(yè)的第一梯隊座次并沒有發(fā)生明顯變化，依然維持了2009年下半年的那6家企業(yè)，緊隨萬科和恒大地產之后，保利地產、綠地集團、綠城、中海依次排位，它們的銷售金額分別為：208億元、207億元、204億元、195億元。

　　除萬科始終保持明顯優(yōu)勢外，另外幾家的差距正在逐步縮小。成績背后包含了某種商業(yè)邏輯：誰先降價，誰先受益。

　　中房信研究總監(jiān)薛建雄在接受《第一財經日報》記者采訪時表示：“目前多數開發(fā)商仍然對市場抱有觀望心態(tài)，或許對于降價‘淺嘗輒止’的時候，萬科、恒大、保利地產、綠地集團紛紛以各種積極的手段‘去存貨化’，掀起降價大潮，最終換取優(yōu)秀的成績單。相比之下，那些沒有及時積極順應市場變化合理定價的地產商，在這一輪搶錢運動中，暫時敗下陣來。”

　　事實上，很多開發(fā)商的貨量都會集中在下半年，屆時，不同的經營策略將帶來全然不同的結果。

　　薛建雄稱，今年下半年，大型開發(fā)商存貨壓頂的局面將會很突出，去年高價獲取的土地如果今年轉化為可售房源，將存在顯性的滯銷風險。此外，大開發(fā)商年初前后制定的2010年預期銷售目標，從目前跡象來看，似乎已經比較難完成。

　　以成交量最為穩(wěn)定的萬科為例，其董事長王石去年底接受《華爾街日報》采訪時曾表示，預計2010年銷售額在800億元。而據昨日的榜單，萬科上半年的銷售金額為355億元，完成了全年預計目標的44%。下半年，依然面臨不小挑戰(zhàn)。

　　2010年綠城的銷售目標是670億元(按計劃，綠城權益將占其中的三分之二)。據昨日的榜單，上半年，綠城銷售額為204億元，僅約占其全年目標的30%。雖然有觀點稱，高端物業(yè)不受宏觀調控影響，但事實上，這次調控所打擊的目標，正是一些面向二次、三次置業(yè)者的高端樓盤。

　　金地集團2009年年報顯示，去年完成營業(yè)收入120.98億元。2010年，主要開發(fā)項目共43個，計劃新開工面積388.85萬平方米、計劃竣工面積190.8萬平方米。據昨日的榜單，金地集團的銷售金額僅為55億元，排名在20位。

　　中原集團研究中心高級經理劉淵認為，隨著標桿房企降價促銷以后，他們的新房銷售量有一定程度回升，表明目前市場上潛在的需求依然穩(wěn)定存在。

　　融資成本更高

　　對于過去兩個月開發(fā)商不愿降價的行為，大多數分析師稱開發(fā)商“資金寬裕”，暫時沒有降價的動力，但這種局面極有可能在下半年發(fā)生逆轉。

　　數據顯示，今年第一季度，由于上市公司大幅提高開工面積，板塊現金流壓力驟然加大。一季度末，房地產板塊經營活動現金流量凈額為-418.58億元，預計到年報披露后，開發(fā)商資金缺口還將放大。而目前，上市再融資處于停滯狀態(tài)，個人信貸收緊使得房屋銷售面積逐步下滑成為大概率的事件，這將意味著，開發(fā)商的資金壓力正在逐步增大。

　　瑞銀在一份研究報告中指出，部分擴張過于激進的開發(fā)商，其負債率高企的狀態(tài)顯示出風險。此刻，發(fā)債、信托等融資也將在下半年成為常態(tài)。

　　據普益財富提供的數據，2010年二季度延續(xù)了一季度的火爆態(tài)勢，4~6月份，房地產信托共成立74款，募集資金規(guī)模總計為194億元。數據顯示，2010年上半年，新成立的房地產信托接近140款，成立規(guī)模亦超過350億元，而2009年全年只有181款房地產投資信托，規(guī)模為327億元。

　　日前，雅居樂發(fā)布的公告，其與東亞銀行訂立的信貸協(xié)議，獲得了金額為8億港元的定期貸款，期限為24個月。這是該集團繼年初發(fā)行優(yōu)先債券之后，又一次大規(guī)模融資行為。

　　在不能到境外發(fā)行債券的情況下，內地上市的房地產企業(yè)也在通過各種方式融資。有理財機構的人士透露，從去年底到目前，已經有多家房地產企業(yè)與信托合作發(fā)行房地產基金。基金的模式有債券和股權兩種，募集資金多半投向開發(fā)商新增項目，用于支付土地款或者補充開發(fā)資金。據悉，以私募方式募集的資金，回報率一般在10%左右，有些還伴有項目收益分紅，因此，融資成本并不低。

　　此外，開發(fā)商的融資成本，也將逐漸增加。去年底上市的恒大地產在今年2月成功發(fā)行共計7.5億美元的5年期優(yōu)先票據，利率高達13%，創(chuàng)下了港股融資利率的新高。而同樣是去年底上市的佳兆業(yè)在4月22日也發(fā)行了5年期的債券，募集資金3.5億美元。其利率高達13.5%，刷新了恒大的紀錄。但此后的5月份，花樣年又以14%利率再創(chuàng)近期融資利息新高。

　　伴隨銷售回款放緩以及融資成本越來越高，有關開發(fā)商調低開工量的預期越來越強烈。上海市統(tǒng)計局的數據亦顯示，今年前5個月上海全市住宅的新增開工量為779.95萬平方米，去年的開工量也有1721.02萬平方米；而今年上半年的商品住宅新增供應量只有448萬平方米。這意味著還有很多工程放緩施工或已經達到預售標準沒有上市，短期之內有較大的新房供應壓力。

　　民族證券的一份研究報告亦預計，今年全年，房地產開發(fā)投資增速將由1~5月同比增長38.2%下降至20%左右。 　（張艷紅 葉國靖 黃樹輝）