哈爾濱：樓市大戰 開發商與購房者博弈進入中場

　　開發商的淡定，是真？是假？

　　小劉是哈爾濱市開發區一處高檔樓盤的銷售主管，在中央大街“2010哈爾濱之夏房地產成果展”上，他淡然地坐在太陽下，連宣傳單都沒有，仿佛一點兒都不打算把手里的房子賣掉。就算有來詢價的，他也只答一句“一萬元起”。

　　這明顯與其他“攤位”氣場不同。小劉告訴記者，他們的房子是“有針對性的”，言下之意，并不是什么人都能買。在他看來，盡管“史上最嚴厲政策”已經出臺，但哈埠樓盤的價格依然很穩。記者詢問了“哈電置業”、“好民居”、“歐洲新城”等樓盤的置業顧問，他們也表示“沒有優惠”。

　　與此同時，小劉自己也在四處看房。當位于愛建的上實浪琴水岸打出“6999元起”的價格后，小劉第一時間就打電話詢問，“果然如我所料，根本不可能那么便宜”。

　　一位網友在樓市論壇里提到“上實”時說：“一說到價格，售樓小姐立刻變得神秘莫測。”據說，6999元一米的只是共3套的特價房，需要交5萬元定金，再通過搖號中出。如果沒中，那么，這5萬元則用于購買該處的其他房子，價格在每平方米1.2萬元左右，2011年末進戶。

　　小劉說，開發商使用這種噱頭很正常。“如果你聽到‘起’字，最好不要抱希望。那樣的房子基本上售樓員都會告訴你‘賣沒了’，或是‘給老客戶留的’。”

　　記者了解到，大部分處于“一線水平”的房源，如哈公館、觀江國際、金色萊茵等，因為開發商“手頭寬裕”，都很“淡定”。據說，購房者也不希望他們降價，“二期降了，一期的業主會怎么想”，小劉反問。

　　至于那些“非稀缺資源”、“邊邊角角”的房子，小劉建議“可以等一等”。

　　“房價不敗”的信心

　　在房價方面，哈爾濱正在“超三趕二”。

　　有數據顯示，今年6月份，哈市商品房成交均價為每平方米7200元，比去年同期的5036.23元上漲了四成多。而在三線城市中，昆明6088元、長春4463元；二線城市中，大連8810元、成都7500元、東莞6850元、重慶4878元、沈陽4353元。

　　國家統計局哈爾濱調查隊對哈市50家房地產開發企業進行的問卷調查顯示，七成多開發商認為目前哈市商品房銷售價格較高或偏高。那么，房價是如何漲到今天這個地步的？

　　“做夢的時候房價都在漲。”一位購房者說。4月份新政出臺前，哈市的房價已經讓人心生畏懼。

　　一年內，地鐵邊、哈西、群力的房子，價格統統漲了一半以上。更可怕的是，很多樓盤是在沒有理由地瘋漲。一個位于二環邊上的房子可以賣到均價六七千元，居然有大批人連夜排隊去買。

　　去年6月份，道外一個樓盤預售起價4000元左右，3個月后開盤時售樓處門外擠滿了人，長隊已經排了3天，房價也超過6000元。開發商說：“市場太好，我們考慮再次提價。”這一年里，開發商根本不需要雇托兒，有一批熱情群眾排在售樓處門外哄搶。只要稍一猶豫，售樓員馬上轉向另一個客戶。

　　去年，哈爾濱市房價漲幅位列15個副省級城市前茅。當時，幾乎所有人都堅定地認為，“房價只會漲不會跌”。

　　剛需？投資？新政將見分曉

　　世界上有兩種人：有房的和沒房的。

　　盡管還沒有結婚的打算，不過市民小張很同意“丈母娘需求”的說法。“要是結婚的話，必須得有房子”。

　　這也是哈市很多開發商一方面認為“房價偏高”，一方面又認為沒有降價空間的主要理由。日前，有消息稱哈爾濱市房價泡沫高居二線城市前列。對此，本地資深房地產分析人士認為，泡沫肯定有。“地價高企、原材料上漲等諸多開發商提出的原因都不足以支撐如此高的房價。但泡沫的承受力很強，很難判斷還能持續多長時間。”

　　“永遠有年輕人要結婚，永遠有中年人要改善條件，就永遠有人需要房子。”一位開發商說這話的言外之意很明確，剛性需求無論何時、何地都會存在，只不過有大有小。采訪中，大多數開發商認為哈爾濱市住房“剛需”依然猛烈，這也是樓市成為“最堅強泡沫”的依據。

　　然而，國家統計局哈爾濱調查隊在哈市第30屆房展會中進行的調查顯示，76.1%受訪者認為哈市房價上漲的主要原因是投資、投機炒作的結果。對此，分析人士認為，去年在放寬貸款、買房落戶等寬松政策支持下，一些經濟神經高度敏感的市民以及省內的高收入者入市，助推了房價的上漲。

　　不過，當新政到來時，形勢還是變了。

　　今年春季房展，開發商一改過去捂盤惜售的做法，把蓋好的、沒蓋好的房子統統拿了出來。一位業內人士直言，“就是怕新政出來后，把房價打下來。”按以往的規律，春季展是開發商培育市場的舞臺，秋季才是成交旺季。不過，今年春季房展，成交量較去年大幅減少。面對現在雙方的觀望態勢，業內人士預測“秋季展會更冷”。

　　觀望的供求雙方

　　兩年前，哈爾濱市房地產市場就曾站在十字路口。當時有專家預測說，二線城市反應滯后，北京、上海、廣州都跌的時候，哈市會逆市漲價，之后是促銷、打折、饋贈，不行了才會集體降價。“但這個過程究竟有多長，沒有人能說得清。”

　　事實上，還沒等到專家預測的“促銷、打折、饋贈”出現，國家抑制樓市的新政就出來了。只是，新政的出現，在“非典型”的冰城樓市只打壓下來了交易量。

　　據哈市房產部門提供的數據顯示，截至5月30日，哈市5月入網商品房銷售量為1531套，比去年同期減少了近一半，比今年4月份更是下降了近七成。進入6月份，成交量環比降幅超50%。

　　有觀察人士認為，房地產市場的博弈已經進入中場，供求雙方的觀望和等待氛圍濃厚。目前，哈爾濱市房價的實質性下跌還沒有發生，甚至連“松動”都稱不上。一些樓盤的“優惠價96折”、“6999元/平方米起”等信息，其實都是炒作或是一種試探，而非真正降價。

　　那么，冰城樓價未來走向如何？僅憑開發商與購房者的這場博弈似乎難見分曉———

　　對開發商來說，本次政策不但至今沒有松動跡象，反而在逐漸加碼。包括銀行貸款、房企上市以及再融資，也在漸漸地向他們關上大門。分析人士表示，“很多開發商自己都沒有多少錢，面對新政，‘空手套白狼’已經使不得了。”與此同時，政府手中仍有利器，房產稅、公租房等恐怕都將接踵而來。

　　此外，參與保障型住房開發的企業增加、房屋成交量大幅下降，都傳遞出一種信號：樓市的投資屬性正在減少，消費屬性在回歸。“剛需”將成為推動樓市繼續前行的動力。(作者 張寒冰 ）