“欣欣向榮”的房地產市場遭遇“盛世危言”。據估測,到2007年底,房地產開發商囤地約10億平方米,同時,銀行體系每向房地產行業注入4元資金,就約有1元被沉淀在土地上。
日前,受焦點房地產網委托,北京師范大學金融研究中心撰寫了《中國房地產土地囤積及資金沉淀評估報告》(下稱“報告”)。報告主要撰寫人、北師大金融中心主任鐘偉認為,繼續維持既有決策思維定勢和市場供求狀況,對房地產行業和金融行業將是一場危險而巨大的賭博。
在計算了近10年來全國土地購置和開發面積之間的差額后,報告估測到2007年底,開發商通過規范渠道的囤地規模約為8億平方米,規范和非規范囤地約為10億平方米。在2002年~2006年間,山東、江蘇、浙江和四川省的土地囤積最多的省份,分別占近五年全國土地囤積總量的8.9%、8.8%、7.7%和7.7%。
鐘偉表示:“開發商目前的囤地規模大約可支持開發商靜態開發4年或者動態開發3年,即可支撐一個完整的開發周期。”
此外,報告認為,國家土地儲備中心也存在囤積大量土地現象,其計劃的土地供應量并沒有完全進入市場,從全國來看,2002年~2006年,全國計劃的住宅用地供應量為21億平方米,而所有房地產購置土地總量僅14.5億平方米。報告認為,近來一些城市房價大幅上漲,無一不和當地政府連續三年以上未能完成供地計劃有關。
報告認為,大量的土地囤積導致開發商每年為囤地所需要承受的資金成本高達1800億~2000億元,甚至已經超出了全行業目前的利潤水平。根據估算,截止到2006年底,估計沉淀在土地上的資金約2.4萬億。“這幾乎相當于目前商品房的年銷售額,沉淀在土地上的資金成本也超過了目前房地產行業的年度利潤總額,顯示出房地產企業的總體財務狀況穩健性迅速下降。”
同時,報告進一步分析認為,來自銀行信貸的資金可能高達1.32萬億,顯示出銀行每提供4個單位的涉及房地產的信貸,就有一個單位被開發商或儲備中心沉淀在土地上。
“在全部囤地導致的資金沉淀中,和房地產企業的凈資產、凈利潤等指標相比較,沉淀在土地上的銀行信貸資金已有一定風險。”鐘偉表示。
根據前述分析,報告認為,地價影響房價的關鍵在于目前的土地開發、供應方式和規模,以及囤地的資金成本,造成了市場嚴重的供不應求,形成了強烈的房價上漲預期。
鐘偉解釋,如果當期房價上漲8%,那么僅有2.5個百分點可以直接歸因為前期地價的上漲。 供地方式和規模的改變,造成了商品房嚴重的供求失衡,造成了開發商的囤地浪潮,供地和囤地可以解釋當前全部房價上漲的70%。
報告最后認為,如果持續目前的供地、囤地和房地產金融、稅收政策,商品房價格極有可能持續大幅度上漲。
中國人民銀行研究局副研究員鄒平座向《第一財經日報》表示,現在對房地產業過于寬松的金融環境到了應改變的時候,“央行已確定把金融資源的優化配置當作當前重點工作來安排”。
而中國房地產與住宅研究會副會長顧云昌表示:“如果數據屬實,確實需要加大打擊囤積土地的行為,加快土地供應節奏。”(孫榮飛)