前日結束的中央經濟會議讓一直膽戰心驚的地產股松了口氣，會議定下2010年經濟工作的目標是“保增長、調結構、管理通脹預期”，強調繼續實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。

　　會議多次提到轉變增長方式的重點是拉動消費，鼓勵住房需求釋放是推動消費的主要內容之一，增加普通商品房供給，支持居民自住和改善性購房需求，并且放寬中小城市和城鎮戶籍限制。多名機構人士多認為政策偏暖，國家發展戰略的城市化進程將成為地產板塊中長期的有力支撐。而資本市場中，二三線地產個股將因此具有相當的爆發力。

　　放寬戶籍制度限制超預期

　　在一片爭議中，中央經濟會議的定調，讓業內開始繼續看好地產板塊。國信證券行業分析師區瑞明分析：中央經濟會議傳遞出兩大利好，將對下一階段地產股投資起到“撥云見日”之效：首先“支持改善性購房需求”的表述掃除了前期市場對政策的擔憂；二提出要“放寬中小城市和城鎮戶籍限制”，二三線城市的城市化進程將有望加快，將利好二三線及中西部的區域龍頭。

　　區瑞明分析說，“中央對房地產保持了冷靜的頭腦，沒有走進民粹主義誤區。其實打壓房價，會產生連鎖反應。房價下跌，地產商不拿地，上下游產業工人失業等等。房價下跌，原來買不起房子的居民可能因為失業依然買不起房子。我們計算過，2008年房價下跌，大約造成2.6億平方米的供應缺口。這是造成房價上漲一個原因。”因此，他分析認為，對房地產市場應該擴大供應，并且提高居民收入水平。在中國的城市化進程中，房地產成為中國支柱產業有其深刻原因。

　　二三線地產股有長期潛力

　　因此，他認為，在一線城市已經充分城市化后，二、三線城市成為關注熱點。“地產股調整這么長時間，二三線城市地產相應個股具有相當的中長期潛力。”他表示說，前期干擾做多地產股的因素均已消除，地產股的跨年度行情即將展開。

　　“中央積極穩妥推進城鎮化，鼓勵農民大量進入中小城市和城鎮，從而誕生出巨大的購房需求，正是我們看好行業中長期發展的根本理由。目前地產個股估值沒有偏高，動態PE，2009年是30倍，明年是20倍，因為業績在增長。”長城證券行業分析師劉昆分析說，“二三線地產個股，主要要看成長性，有哪些在建項目。比如榮盛發展，在河北、南京均有項目，值得關注。”

　　“此次政策的明確有望提升行業估值水平，下半年以來市場熱點集中在二三線中小規模地產股上。”中金公司分析，“我們認為現在應該回歸龍頭地產公司和地方龍頭，建議關注：首開、棲霞、中華企業、華發。H股：遠洋地產、綠城集團、雅居樂。

　　“我們認為在2010年有資源稟賦或者資源掌控能力的公司更加有望取得較好的表現。”興業證券行業分析師王嘉則建議，“其中，已經擁有大量的廉價土地儲備，并且所在區域經濟前景和房價升值潛力較大；擁有獨特的資源獲取模式，比如優質國企、有能力一二級開發聯動的開發商；潛在的地王，如未來有望轉型為‘城投’類的公司。”建議關注：中南建設、ST魯置業、蘇州高新、黑牡丹、云南城投、中天城投、ST瓊花、蘇寧環球、名流置業、ST東源、合肥城建、榮盛發展等。

　　中金點評

　　會議精神兩方面超預期

　　中央經濟工作會議確立了政策對經濟的支持基調，有望對市場形成支持。特別是，對于金融行業的政策不確定性有望逐步解除，前期受政策不確定性影響的銀行及地產板塊有望逐步擺脫政策的負面影響。

　　此次會議精神超出此前市場預期的地方主要在于：

　　1)對于新建產能的控制將比較嚴厲。

　　我們認為對于新建產能的嚴格控制將使得制造業的投資只是維持一個比較平穩的增長，從而對明年投資的整體增速不能有過高的期望，內需的進一步提振將主要著力在包括房地產投資的第三產業投資以及居民消費。

　　2)戶籍方面限制的放寬對于城鎮化特別是中小城鎮的進一步城鎮化支持力度加大。

　　會議提到了“要把解決符合條件的農業轉移人口逐步在城鎮就業和落戶作為推進城鎮化的重要任務，放寬中小城市和城鎮戶籍限制”。有可能加快這些區域的城鎮化進程，提高對房地產以及當地基礎設施建設的需求，增加農民收入從而提振包括汽車、家電等方面的消費，而具體受益情況要關注未來這方面政策的實際力度和落實情況。( 梁永建)