買商品房入住5年后，朝陽區(qū)安翔里華盛樂章53號、54號樓的200多戶業(yè)主，至今仍沒拿到房產(chǎn)證。

　　為此，業(yè)主們不斷探詢原因。他們發(fā)現(xiàn)開發(fā)商沒有取得華盛樂章項(xiàng)目的國有土地使用權(quán)證，辦不了大產(chǎn)權(quán)，更談不上為他們辦房產(chǎn)證。

　　在沒有國有土地使用權(quán)證的情況下，開發(fā)商華盛公司如何取得商品房預(yù)售許可證？2月27日起，本報記者對此展開調(diào)查。

　　入住5年沒有房產(chǎn)證

　　2000年，朝陽區(qū)安翔里華盛樂章53號、54號樓預(yù)售。李華(化名)看中了53號樓的一套商品房。從售樓小姐處看到了該樓的《預(yù)售許可證》復(fù)印件后，李華與開發(fā)商北京華盛創(chuàng)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《商品房買賣合同》，以每平方米約5000元的價格買了下來。

　　然而，入住1年多后，李華的房產(chǎn)證仍舊沒有辦下來。他多次催開發(fā)商辦理，得到的答復(fù)卻是“有關(guān)部門停止辦理了”、“合作方不蓋章”等。最終，李華和另兩名業(yè)主聯(lián)合起訴開發(fā)商。2003年，法院判決“開發(fā)商在判決生效15日內(nèi)辦理過戶手續(xù)”。然而，兩年多時間過去了，直到現(xiàn)在，李華的房產(chǎn)證仍舊沒有蹤影。

　　此間，不少業(yè)主以拒絕繳納物業(yè)費(fèi)的形式表示抗議。開發(fā)商于是提出為部分業(yè)主辦理房產(chǎn)證，前提是按時繳納物業(yè)費(fèi)。但是，只有部分業(yè)主響應(yīng)了開發(fā)商的提議。

　　“法院都判了，為什么還不給辦證？”和李華一樣，等待房產(chǎn)證的200多戶業(yè)主開始調(diào)查其中的原因。

　　發(fā)現(xiàn)開發(fā)商無土地證

　　華盛樂章小區(qū)是由北京華盛創(chuàng)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱華盛公司)和北京長空機(jī)械有限責(zé)任公司(下稱長空公司)合資、合作開發(fā)的項(xiàng)目。

　　2003年底，業(yè)主們在北京市高級人民法院于當(dāng)年12月15日作出的有關(guān)華盛公司與長空公司糾紛的判決中，發(fā)現(xiàn)華盛公司并沒有取得華盛樂章項(xiàng)目的國有土地使用權(quán)證。

　　隨后，數(shù)名業(yè)主從朝陽區(qū)國土資源和房屋管理分局獲悉，華盛樂章項(xiàng)目已進(jìn)入該局紅色名單，即不能辦理大產(chǎn)權(quán)證。“開發(fā)商沒有土地證，所以辦不了大產(chǎn)權(quán)證；沒有大產(chǎn)權(quán)證，業(yè)主自然不能辦理房產(chǎn)證了。”該局一名工作人員告訴業(yè)主。

　　失望的業(yè)主們開始不斷向法院起訴開發(fā)商，至今已打了數(shù)十起官司。但開發(fā)商的辯解理由仍是：與長空公司在土地使用權(quán)上有爭議，導(dǎo)致無法協(xié)助業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)登記義務(wù)。

　　今年2月28日，朝陽區(qū)國土資源和房屋管理分局房屋權(quán)屬登記中心徐主任向記者證實(shí)，華盛公司沒有土地證的原因的確是與長空公司的土地糾紛。

　　“法院作出多次判決，要求開發(fā)商賠償違約金，但我們從來沒有獲得過一分錢賠償。”業(yè)主們說，開發(fā)商一拖再拖，讓他們擔(dān)憂自己的房產(chǎn)證“真的泡湯”了。

　　預(yù)售許可證從何而來

　　根據(jù)市國土資源和房屋管理局的要求，從2004年7月1日起，開發(fā)商須按整棟樓交清地價款，取得土地證后方可申請預(yù)售，已交地價款不足整棟樓的，須補(bǔ)足后方可申請預(yù)售許可。與此同時，北京停發(fā)延續(xù)多年的臨時土地使用證。

　　呂先生等多名業(yè)主認(rèn)為，開發(fā)商有預(yù)售許可證，才讓他們相信開發(fā)商完全有資質(zhì)出售房屋。“但開發(fā)商沒有國有土地使用權(quán)證，市國土資源和房屋管理局怎么給它核發(fā)了預(yù)售許可證呢？”

　　華盛樂章項(xiàng)目于2002年7月11日，在已經(jīng)開始預(yù)售兩年后取得預(yù)售許可證。一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士介紹，此前，開發(fā)商繳納40%的土地出讓金后，就可以獲得一個臨時土地使用證，憑此辦理預(yù)(銷)售許可證。

　　華盛公司是否取得過臨時土地使用證？記者未能從朝陽區(qū)國土資源和房屋管理分局得到答復(fù)。《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，“臨時使用土地期限一般不超過二年。”華盛公司如有臨時土地使用證，應(yīng)在取得預(yù)售許可證(即2002年7月11日)之前，距今已超出兩年的期限。

　　3月1日，記者找到現(xiàn)在負(fù)責(zé)辦理商品房預(yù)售許可證的市建委房屋交易市場管理處。該處處長沈潔證實(shí)，開發(fā)商在獲取預(yù)售許可證前，應(yīng)當(dāng)獲得國有土地使用權(quán)證。但對于“華盛公司沒有土地證，卻有預(yù)售許可證”的問題，她以“已接到業(yè)主投訴，正在調(diào)查此事”為由，拒絕回答。

　　部分業(yè)主獲得房產(chǎn)證

　　按照有關(guān)規(guī)定，沒有土地使用證，肯定就辦不了房產(chǎn)證。然而，2004年間，開發(fā)商分兩批為業(yè)主們辦下了40個房產(chǎn)證。這讓部分業(yè)主一度相信：“開發(fā)商是能辦證的，只是時間長短的問題。”

　　另一些業(yè)主則認(rèn)為，按正常途徑，開發(fā)商不能辦理房產(chǎn)證，他們甚至認(rèn)為這些證是假的。

　　2月28日，朝陽區(qū)國土資源和房屋管理分局房屋權(quán)屬登記中心徐主任在查看了呂先生的房產(chǎn)證后證實(shí)，這是真的商品房房產(chǎn)證。

　　開發(fā)商沒有大產(chǎn)權(quán)證，為什么還辦下了40個房產(chǎn)證？徐主任稱：“因?yàn)檫@個問題百姓意見大，經(jīng)過有關(guān)部門協(xié)調(diào)，辦理了一部分。剩下的只要開發(fā)商解決問題了，馬上登記辦理。”

　　同時，李華等多名業(yè)主發(fā)現(xiàn)，在市國土資源和房屋管理局核發(fā)的“華盛樂章預(yù)售許可證”(京房售證字710號)上，他們所買的房屋根本不在許可范圍內(nèi)。在向市建委咨詢后，業(yè)主們得知“開發(fā)商取得的只是部分房屋的預(yù)售許可”。

　　3月1日，華盛公司總經(jīng)理王獻(xiàn)在電話中向記者表示，政府要求做的華盛公司都做了，“我們一直在主動解決此事。”

　　“通過討房本，讓我們發(fā)現(xiàn)花錢買的房子居然有這么多問題。開發(fā)商沒有大產(chǎn)權(quán)，又怎么能做擔(dān)保，讓銀行為業(yè)主做按揭呢？”一些業(yè)主說，他們正準(zhǔn)備通知銀行，暫停繳納貸款按揭。

　　(來源：《京華時報》，作者：易靖)