雖然雞年是好運(yùn)的象征,但由猴年漸起的禽流感風(fēng)波卻讓這一年依舊因“雞”而不平靜!扒輨(shì)危急,聞雞色變”,雞年歲末,禽流感已經(jīng)成為人們揮之不去的陰影。
這樣的陰影也同樣擴(kuò)散到了歲末的滬上樓市。2005年三月開始,政府對(duì)樓市的調(diào)控措施相繼出臺(tái),延續(xù)到六月,來自稅收、房貸、市場(chǎng)交易規(guī)則等多領(lǐng)域的緊縮政策令沉浸在“虛熱”喜悅中的市場(chǎng)多方驟然手足無措,成交量急降至冰點(diǎn)。等待,成了樓市的流行詞。原本七八月份上市的樓盤,盡管樓已建成,開發(fā)商卻遲遲不揭幕;剛剛購(gòu)進(jìn)的土地,開發(fā)商也不急著破土動(dòng)工;甚至連賣了一半的在售物業(yè)也紛紛捂盤觀望。買房者則更不示弱,索性捂好錢袋,“等”著房?jī)r(jià)跳水。
八九個(gè)月過去了,買房者依舊冷眼等待著,而市場(chǎng)卻難掩前期的“虛熱”,不出意外地染上“禽流感”,病癥一一呈現(xiàn)。
病癥一:“精神”沉郁
見食欲廢絕、體溫驟升、精神高度沉郁。這是禽流感常見癥狀之一。
樓市在經(jīng)歷相持階段后,開發(fā)商、中介,乃至銀行保險(xiǎn)等相關(guān)行業(yè),也紛紛因“等待的期望”落空而陷入集體精神沉郁。
在記者日前的走訪中,聽到不少的嘆息聲。原本規(guī)模不大的中小開發(fā)商,剛剛因前兩年的熱勢(shì)頭應(yīng)運(yùn)而生,原本“體虛”,一經(jīng)風(fēng)雨即刻陷入絕望境地。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹,在滬上四千多家房產(chǎn)企業(yè)中,有不少是小企業(yè),甚至只是簡(jiǎn)單的項(xiàng)目公司,樓市調(diào)整期的半年市場(chǎng)明顯清淡,眾多房企的樓盤項(xiàng)目銷售放緩而回款放慢,現(xiàn)在又近年底的銀行討債、工程款支付、年終企業(yè)分紅等高峰期,面臨著存亡危機(jī),房企的極度沉郁與悲觀情緒不言而喻。
有實(shí)力的大開發(fā)商盡管有強(qiáng)大的資金支撐,但在半年多的相持期后,原本對(duì)未來的過度樂觀態(tài)度也有所收斂。一位滬上房產(chǎn)五十強(qiáng)企業(yè)的負(fù)責(zé)人表示,2003年末、2004年初也有一些調(diào)控政策出臺(tái),但經(jīng)歷短期觀望后,市場(chǎng)仍迅速得以釋放并走強(qiáng),2005年年初調(diào)控措施大力度整頓樓市,起初市場(chǎng)還存在對(duì)以往釋放反彈的幻想,但如今大半年都過去了,恢復(fù)到04年年末05年年初的“盛況”已成幻影,如此局面也給他們開發(fā)商上了一堂課,告誡企業(yè)不練內(nèi)功、市場(chǎng)投機(jī),隨時(shí)都可能傾覆。他表示,盡管如今市場(chǎng)理性調(diào)整有利于未來發(fā)展,但這樣一個(gè)“急降溫”,也令他們措手不及,內(nèi)力受到嚴(yán)峻考驗(yàn),一些急匆匆上馬的項(xiàng)目不僅利潤(rùn)空間將萎縮,銷售前景也將打折扣。
說到房產(chǎn)中介,半年前還戰(zhàn)歌四起,門店遍布上海大街小巷,短短八九個(gè)月間,或改換門庭、或縮小“戰(zhàn)線”,沒有火熱的買賣局面,中介的抑郁之情溢于言表。在21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的一家門店,一位負(fù)責(zé)人表示,店里業(yè)務(wù)員大多數(shù)早幾個(gè)月前就已跳槽,只有他還在堅(jiān)守,如今臨近歲末,近三個(gè)月交易量盡管有所回升,但回歸理性之潮已清晰可見,相比半年前大為清淡的生意將是他們中介行業(yè)的歸宿。有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示,上海房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)總數(shù)已由高峰時(shí)的1.2萬家降至目前的8000余家左右,近兩個(gè)月內(nèi)注銷的中介企業(yè)已超過3000家。
如此沉郁,甚至還波及到銀行。在南京西路上的一家銀行房貸業(yè)務(wù)員表示,房產(chǎn)交易大幅減少,貸款利率上升,如今他們的業(yè)務(wù)幾乎停滯,客源寥寥無幾,而銀行方面也對(duì)此十分著急,為此,銀行方面動(dòng)足腦筋,推出打折貸款利率等優(yōu)惠措施。如某外資銀行,原先有不少境外購(gòu)房客選擇外幣貸款購(gòu)房,且因多涉及高檔房而貸款數(shù)額不低,如今美金走強(qiáng)、人民幣升值,迫使銀行外幣貸款利率也隨之上升,早先該行港幣貸款利率僅為四點(diǎn)幾,如今卻攀升至七點(diǎn)幾,為吸引房貸客,該行推出提供一年到三年五點(diǎn)幾的固定利率,但仍“回天乏力”,門可羅雀。
病癥二:“呼吸”不通暢
禽流感的癥狀主要還表現(xiàn)在導(dǎo)致輕度直至嚴(yán)重的呼吸道癥狀。滬上樓市在遭遇“禽流感”后,資金鏈鋪就的“呼吸道”也危機(jī)重重。
有分析人士指出,上海樓市買賣雙方的博弈,博的就是開發(fā)商資金鏈承受能力,一旦開發(fā)商資金難以為繼,上海樓市就很有可能出現(xiàn)崩盤。在上海四千多家房地產(chǎn)開發(fā)商中,不乏有相當(dāng)部分中小開發(fā)商和簡(jiǎn)單的項(xiàng)目公司,融資能力較弱,抗風(fēng)險(xiǎn)能力不強(qiáng),而在充分利用杠桿作用的情況下,自身的資金鏈又繃得非常緊,在上海樓市陷入危機(jī)之時(shí),他們承受的壓力最大,一旦融資渠道堵塞,就面臨著因“呼吸”不通暢而破產(chǎn)死亡的危險(xiǎn)。
“呼吸”危機(jī)之嚴(yán)重從以下消息便可見一斑。有媒體報(bào)道,最近幾個(gè)月以來,一群神秘人物在上海地產(chǎn)界活動(dòng)頻繁。這些人的使命就是尋找在此次宏觀調(diào)控中,資金鏈出現(xiàn)問題的開發(fā)商,然后以高利率的方式向他們推薦江浙財(cái)團(tuán)的借款。這些“資金掮客”瞄準(zhǔn)當(dāng)前上海樓市陷入僵局,部分開發(fā)商資金回籠不暢的機(jī)會(huì),開出了高達(dá)10%-20%的借款年利率,對(duì)于那些急需資金的開發(fā)商,有的甚至開出了20%以上的利率。盡管這些資金的年利率在同期銀行利率的2倍以上,但為了生存,還是有不少開發(fā)商接受了這個(gè)苛刻的借款條件。
購(gòu)房者的觀望情緒漸濃,開發(fā)商的資金回籠非常緩慢,持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力受到嚴(yán)峻考驗(yàn)。對(duì)于當(dāng)前普遍采用杠桿作用運(yùn)作房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)商而言,一次小小的資金流轉(zhuǎn)不暢就有可能導(dǎo)致毀滅性的打擊,在這種壓力下,被迫接受高利率借款也是正,F(xiàn)象,只是令人不禁生疑:如此艱難“呼吸”,究竟能使生命延續(xù)多久?
“呼吸”艱難的痛楚也使不少房企在相持半年多后,最終在歲末選擇了降價(jià)等促銷手段。眾多樓盤在經(jīng)歷半年封盤觀望后,從今年十月開始,相繼擺出讓步姿態(tài),打折促銷,而一些捂著不開盤的項(xiàng)目也終于揭幕上市。為了爭(zhēng)取盡量多的有效客戶,一些新盤甚至不惜“放下身段”,以低于周邊二手房單價(jià)的“心動(dòng)價(jià)”到二手房展上搶奪客戶。一些定位較高的項(xiàng)目,則開始抓緊時(shí)間尋找境外客戶。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè),從目前一些搶跑盤層層下探房?jī)r(jià)底線的情況來看,年底這一段時(shí)間內(nèi)上海樓市可能會(huì)出現(xiàn)一定程度的價(jià)格戰(zhàn),這種價(jià)格戰(zhàn)可能從一些供應(yīng)量較大的區(qū)域率先爆發(fā),可能表現(xiàn)為各樓盤中部分“特價(jià)房”之間的競(jìng)爭(zhēng)。
而無論是手中拋售、還是向外借高利貸,透示出的卻無一例外都是樓市的“呼吸”阻障,而這正是源于前期極度膨脹后“內(nèi)力”的虛弱。
病癥三:“并發(fā)”感染
臨近歲末,滬上房地產(chǎn)企業(yè)、中介商、投資商等市場(chǎng)多方,也因?yàn)楦髯詫?shí)力、項(xiàng)目開發(fā)等情況不同,表現(xiàn)出輕重不一的“病癥”,其中尤以多處軟肋連動(dòng),促使“并發(fā)”感染為甚。如有中介商,在去年末、今年年初樓市火暴時(shí)“瘋狂”收購(gòu)房源,打算“囤積”以謀后市高利潤(rùn),如今經(jīng)歷半年多的冷市,不僅手中物業(yè)難以脫手,而且其價(jià)值也大為縮水,加之銀行貸款包袱愈見沉重,其經(jīng)營(yíng)真可稱得上“病入膏肓”,而究其病因,還是源于當(dāng)初盲目投機(jī)、為自己虛張聲勢(shì),缺乏對(duì)自身整體健康狀況的衡量,自己骨骼尚未健全、肌肉并不強(qiáng)壯,倉(cāng)促加入了“急行軍”隊(duì)伍,最終體力不支,乃至危及生命。
而這樣的并發(fā)癥在房地產(chǎn)企業(yè)中更是不在少數(shù)。原本財(cái)力有限,只因見到前期樓市如此“好撈錢”,便想方設(shè)法借貸籌錢,成立項(xiàng)目公司收購(gòu)?fù)恋、或買進(jìn)爛尾樓,以期穩(wěn)賺、狠賺一把,不料市場(chǎng)風(fēng)云突變,措手不及被迫面對(duì)銷售困境、還款壓力,原本市場(chǎng)火暴時(shí)還可渾水摸魚,可如今,不得不面臨經(jīng)營(yíng)管理、市場(chǎng)開拓、資金周轉(zhuǎn)等多方問題,由此帶來的連鎖反應(yīng)更是令其“命”在旦夕。
據(jù)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所介紹,今年第三季度以來,在該所掛牌轉(zhuǎn)讓及謀求股份融資的房產(chǎn)企業(yè)數(shù)量迅速增加,與年初相比總體增加近五成,更曾有一天內(nèi)15家房企同時(shí)掛牌產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的景象,占當(dāng)天掛牌企業(yè)總量逾10%,他們中不少陷于“有地?zé)o錢”的窘境,只得尋求有實(shí)力者的援助或干脆拋售。
業(yè)內(nèi)人士分析,不少房企的樓盤項(xiàng)目銷售放緩而回款放慢,現(xiàn)在又近年底的銀行討債、工程款支付、年終企業(yè)分紅等高峰期,各種潛伏的“病情”在經(jīng)歷半年多的積壓后,再也難以掩飾,而最終一觸即發(fā),促成房企的調(diào)整、撤離、轉(zhuǎn)讓、融資行為更加活躍。
樓市“防禽”貼士
一、增強(qiáng)自身防疫力
自有資金比例低是房地產(chǎn)企業(yè)共有的弱點(diǎn),而這一弱點(diǎn)此次再經(jīng)歷政府調(diào)控期后更是一覽無余,甚至成為不少房企的致命傷。因此,要使房企提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力,或量“財(cái)”而行,或積極“造血”,都十分必要。
而目前,大量依靠銀行的開發(fā)貸款或者按揭貸款是滬上開發(fā)商的基本操作手法,有些開發(fā)商因?yàn)榭吹角捌跇鞘械幕鸨踔猎跊]有資金的保障下,就匆匆上項(xiàng)目,希望“走一步,看一步”,或是先賣房收錢、后造房等投機(jī)于市場(chǎng),這無疑是房企發(fā)展不足的明顯表現(xiàn)。
這一“內(nèi)力”的不足也影響到銀行等金融機(jī)構(gòu),因?yàn)樵谶@種情況下,一旦市場(chǎng)有變,企業(yè)陷于困頓,銀行也隨之背負(fù)資金回籠的重壓和危機(jī)。因此,防禽貼士之一,首當(dāng)其沖是市場(chǎng)各方需要成熟經(jīng)營(yíng),具有“強(qiáng)健體質(zhì)”,面對(duì)市場(chǎng)風(fēng)云變幻,有防病抗病能力。
例如在如今市場(chǎng)低迷情形下,也有房產(chǎn)企業(yè)甚至還逆市叫賣起高價(jià)樓,湯臣集團(tuán)就在十一月初以每平方米均價(jià)十一萬的天價(jià)推出其位于黃浦江邊的“湯臣一品”幾百套房源,不禁令人對(duì)其“膽量”大嘆佩服,也委實(shí)驚訝于其在市場(chǎng)疲軟情形下居然“底氣”不弱反見長(zhǎng)。開發(fā)商一句“不可復(fù)制性品質(zhì)”成了天價(jià)的最好理由,同時(shí)也分明地傳達(dá)出開發(fā)商超然于市場(chǎng)的坦然心態(tài),而這份自信我們也不能不承認(rèn)與其自身積蓄的“內(nèi)力”不無干系。
二、培育環(huán)境認(rèn)知度
政府宏觀調(diào)控,令不少房企、金融機(jī)構(gòu)紛紛難以適應(yīng),危機(jī)四重,買房者也惴惴不安談房色變,究其病根也在一定程度上源于對(duì)市場(chǎng)認(rèn)識(shí)的不充分、不成熟。
中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格形成過程幾乎全部取決于短期性因素,社會(huì)長(zhǎng)期利益的影響力極小。對(duì)于這一點(diǎn)恐怕在滬上樓市火暴時(shí)是絕大多數(shù)企業(yè)、機(jī)構(gòu)所忽視的,尤其房地產(chǎn)企業(yè)還對(duì)政府依賴程度高,作為初級(jí)發(fā)展階段,房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是供給占市場(chǎng)主導(dǎo)地位,需求方存在較大盲目性等?吹椒?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升,便也開始對(duì)未來形勢(shì)不著邊際地高估起來。
同樣這樣的盲目心態(tài)也反映在購(gòu)房者中。目前社會(huì)中“居者有其屋”的輿論,實(shí)際上是把“人人有房子住”和“人人有屬于自己的房子”兩方面要求混淆在一起了。普通人迫切希望改善生活和擁有資產(chǎn)的愿望,使市場(chǎng)上的需求方普遍存在著盲目性。例如超過自身積累及收入增長(zhǎng)能力去買“一步到位”的大房子,要求社會(huì)在短期內(nèi)滿足所有中低收入者的住房需求,對(duì)利率、租稅、通脹與通縮等對(duì)持有住房者帶來的長(zhǎng)期性風(fēng)險(xiǎn)普遍估計(jì)不足,指望短期“暴富”而跟風(fēng)投資房產(chǎn)等,都是需求方盲目性的明顯體現(xiàn)。盲目跟風(fēng)買房,成為社會(huì)新時(shí)尚和一大景觀。而這種不切實(shí)際的跟風(fēng),一旦市場(chǎng)變化即刻化為幻影,走向另一極端,甚至有購(gòu)房需求的也變得憂心忡忡不敢買房。
由此可見,要預(yù)防“禽流感”, 市場(chǎng)多方還得對(duì)需求客觀分析,理性認(rèn)識(shí)房?jī)r(jià),培育起成熟的認(rèn)識(shí)力和判斷力。從自身的發(fā)展形勢(shì)判斷,充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)盡管仍處于良性發(fā)展態(tài)勢(shì),自主性供求旺盛,但目前市場(chǎng)中仍存在著一些主要問題決不能視而不見,如短期內(nèi)投資規(guī)模過大、房?jī)r(jià)上漲過快、供給結(jié)構(gòu)不合理,以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序混亂等。
房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不成熟性要求各方具有相對(duì)成熟的認(rèn)知力,在推進(jìn)市場(chǎng)不斷完善的同時(shí),以理性眼光決策長(zhǎng)期發(fā)展。
(來源:《新住宅視點(diǎn)》 作者:褚婷婷 轉(zhuǎn)載時(shí)有刪改)