中新網(wǎng)12月29日電 據(jù)《解放日?qǐng)?bào)》報(bào)道，2005的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，有不少現(xiàn)象值得關(guān)注，值得反思，尤其是當(dāng)2005即將過(guò)去的時(shí)候。讓我們一起來(lái)回眸2005的這五大現(xiàn)象———
現(xiàn)象一：打折
從一月份開始，上海市政府相關(guān)部門整頓市場(chǎng)、打壓投機(jī)行為的措施不斷出臺(tái)，更為嚴(yán)厲和有針對(duì)性的治理行動(dòng)讓市場(chǎng)意識(shí)到山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓的變化正在逼近。4月，中央的宏觀調(diào)控政策確立了打壓投機(jī)行為的基調(diào)。調(diào)控政策出臺(tái)后，疾速飆升的房?jī)r(jià)嘎然止?jié)q。
整個(gè)過(guò)程在時(shí)間上階段分明：一季度強(qiáng)勁的搶購(gòu)熱潮在一連串調(diào)控政策出臺(tái)后，瞬時(shí)演化為克制、等待和觀望，經(jīng)過(guò)二季度僵持、沉寂之后，“打折”最終成為下半年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)寫照。
位于上海萬(wàn)里板塊的“萬(wàn)里雅筑”成為第一個(gè)公開打折的樓盤，其新房標(biāo)價(jià)比一個(gè)月前的開盤價(jià)降低15%，也低于周邊樓盤價(jià)格近千元。隨后，大華集團(tuán)以周年慶典讓利方式對(duì)旗下在售樓盤打折調(diào)價(jià)。至此，打折不再是遮遮掩掩的個(gè)別行為，而成為理性回歸的具體表現(xiàn)。
現(xiàn)象二：觀望
“觀望”一詞，準(zhǔn)確地表述出2005下半年買賣雙方的真實(shí)心態(tài)。
新政始發(fā)之際，有觀望者認(rèn)為三個(gè)月之后，市場(chǎng)將復(fù)蘇回暖。然而，隨后到來(lái)的政策組合拳使這一心態(tài)不復(fù)存焉。在觀望氣氛的壓力下，上海樓市的部分開發(fā)商祭出了降價(jià)“法寶”。
“金九銀十”的傳統(tǒng)旺季，部分業(yè)內(nèi)人士想借機(jī)一搏，而第三季度每日成交套數(shù)剔除配套商品房之外，毫無(wú)明顯放量跡象。
現(xiàn)象三：團(tuán)購(gòu)
面對(duì)成交量的一再萎縮，“團(tuán)購(gòu)”成為了今年7、8月份上海房地產(chǎn)市場(chǎng)最熱門的名詞。熱衷于團(tuán)購(gòu)的主要是一批有現(xiàn)實(shí)需求的自住購(gòu)房者，而始作俑者則是某網(wǎng)站。
團(tuán)購(gòu)是借助不太熱的市場(chǎng)建立起來(lái)的過(guò)渡時(shí)期的產(chǎn)物。盡管已經(jīng)有許多的開發(fā)商公開在價(jià)格上有所松動(dòng)，但直接降價(jià)一直都是開發(fā)商最不愿意采用的辦法。可如果采用團(tuán)購(gòu)的方式來(lái)降價(jià)銷售意義就大不相同了。從購(gòu)買者的心理接受程度來(lái)講，批發(fā)本來(lái)就應(yīng)該比零售便宜，團(tuán)購(gòu)比單個(gè)去買要便宜，也屬正常現(xiàn)象。因此，團(tuán)購(gòu)的適當(dāng)優(yōu)惠一般不會(huì)影響到單個(gè)購(gòu)房者的購(gòu)房。
8月20日，約80名購(gòu)房者到達(dá)位于嘉定江橋的“嘉城”，并以9折的價(jià)格(約5200元/平方米)簽下22套，總成交金額超過(guò)1300萬(wàn)元。火熱了1個(gè)多月的上海樓市團(tuán)購(gòu)，終于達(dá)成了首筆交易。
可是進(jìn)入第四季度，團(tuán)購(gòu)卻突然從消費(fèi)者眼中“消失”了。究其原因，樓盤的底價(jià)無(wú)法確定，買賣雙方在價(jià)格上的分歧成為這一輪“團(tuán)購(gòu)風(fēng)”慘淡收?qǐng)龅摹白罱K殺手”。
年底將近，在8月份曾經(jīng)喧囂一時(shí)的團(tuán)購(gòu)買房再次興起，不過(guò)這次的團(tuán)購(gòu)主要是由購(gòu)房者自發(fā)組織。目前滬上已經(jīng)出現(xiàn)多個(gè)“團(tuán)購(gòu)?fù)塑姟保@些同盟或直接針對(duì)某個(gè)樓盤，或針對(duì)某一板塊，參與者達(dá)成共識(shí)：價(jià)格談妥一起買，否則大家一起等。
現(xiàn)象四：自建房
2004年以來(lái)，“個(gè)人合作建房”風(fēng)起云涌。
2005年4月27日，上海最大的自建房組織——上海家圓網(wǎng)成立的“上海家圓投資咨詢有限公司”正式成立。
據(jù)悉，家圓的定制建房有三種模式：一是參加土地一級(jí)市場(chǎng)公開招拍掛拿土地，然后建房；二是與開發(fā)商進(jìn)行股權(quán)合作，共同開發(fā)建房；三是團(tuán)購(gòu)團(tuán)簽。前兩種模式屬于深層次的定制建房模式，實(shí)現(xiàn)需要很長(zhǎng)的周期。目前盡管房?jī)r(jià)在下跌，但土地價(jià)格并沒(méi)有太大變化，建房成本依舊很高，獲得土地的難度也非常大。地價(jià)高是目前家圓面臨的最大問(wèn)題。
目前個(gè)人集資建房沒(méi)有成功先例可循，國(guó)家在這方面也沒(méi)有明確的政策法規(guī)。按照現(xiàn)行的法律法規(guī)，個(gè)人應(yīng)該可以通過(guò)土地“招標(biāo)、拍賣、掛牌”等方式拿到土地，但其必須符合相關(guān)的規(guī)定和程序。“個(gè)人合作建房”究竟會(huì)何去何從？大家盡可拭目以待。
現(xiàn)象五：收購(gòu)
2005年以來(lái)，海外基金加快進(jìn)入上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的步伐。初步統(tǒng)計(jì)，海外基金在京滬兩地投資總金額超過(guò)150億元人民幣。就目前的情況來(lái)看，許多海外基金機(jī)構(gòu)在上海的首選目標(biāo)是優(yōu)質(zhì)的商業(yè)和辦公樓，或者中心城區(qū)高檔住宅物業(yè)。2005年，海外基金掀起第一股投資和收購(gòu)上海房地產(chǎn)的熱潮。近期包括所羅門兄弟公司、雷曼兄弟、金融集團(tuán)公司、美國(guó)漢斯集團(tuán)等30多個(gè)海外基金，都懷揣著大量資金準(zhǔn)備投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)。
海外基金明年將進(jìn)一步擴(kuò)大進(jìn)入中國(guó)房地市場(chǎng)的步伐，其中主要城市是上海和北京。有人預(yù)計(jì)，未來(lái)一年海外基金在上海機(jī)構(gòu)物業(yè)量將超過(guò)10座。另外，大量海外基金包括對(duì)沖基金將擴(kuò)大投資范圍，進(jìn)一步關(guān)注中國(guó)的銀行、證券市場(chǎng)、科技行業(yè)以及房地產(chǎn)業(yè)。估計(jì)海外基金可以動(dòng)用的資金將達(dá)數(shù)十億美元。
