中新網(wǎng)11月2日電 據(jù)每日經(jīng)濟新聞報道，“我們正在研究一些新的促銷手段，希望能夠避開前期業(yè)主這道坎。”1日，上海一家知名房產(chǎn)代理機構的研發(fā)拓展部負責人向記者透露。

　　近期，這家代理機構在上海代理的數(shù)家樓盤銷售均陷入困境，決定采取相應的促銷措施，但是，“如果直接降價的話，可能會引起前期業(yè)主的不滿。”上述負責人坦言，正在為此事發(fā)愁。事實上，隨著近期“差價補償”、“保價”之風愈演愈烈，如何在促銷時避免與業(yè)主發(fā)生矛盾已成為越來越多上海開發(fā)商的心病。

　　差價補償“沒道理”

　　記者近期調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少前期買房的購房者開始通過網(wǎng)絡等平臺聯(lián)合起來，一些樓盤業(yè)主還組建了準業(yè)主委員會，商討如果開發(fā)商降價(包括暗降)，業(yè)主如何應對。

　　“隨著市場形勢的變化，上海樓市供需雙方的力量對比也在悄然改變。”中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院華東分院副院長陳晟指出。

　　不過，對于這一現(xiàn)象的出現(xiàn)，仲量聯(lián)行中國區(qū)董事陳立民表示難以理解，“這是非市場化的做法，在香港房地產(chǎn)市場最低迷的時候，也沒有出現(xiàn)過這種現(xiàn)象。”

　　“在正常市場體系下，購房者要求‘差價補償’、‘保價’對于開發(fā)商而言是不公平的。”陳立民指出。

　　盡管如此，一些上海開發(fā)商卻主動地為購房者提供“差價補償”或“保價”承諾。7月2日，被稱為“滬上公開跳水”第一盤的萬里雅筑率先開啟“差價補償”之門。隨后，達安春之聲、新湖明珠城等樓盤紛紛跟進。

　　“事實上，‘差價補償’或‘保價’更多地被開發(fā)商當作是一種促銷手段。”上海富陽物業(yè)咨詢有限公司研發(fā)拓展部經(jīng)理胡欣指出，個別樓盤由于開發(fā)體量太大，后期銷售壓力很大，只能通過這種方式來進行促銷。

　　“保價”凸顯預售制之弊

　　一些專家認為，“差價補償”或“保價”的盛行凸顯了現(xiàn)行商品房預售制度的一些深層次矛盾。

　　“在現(xiàn)行的期房銷售制度下，從購房者與開發(fā)商簽訂買賣合同到交房之間，存在一個相當長的時間差，而這段時間內(nèi)市場形勢隨時都會發(fā)生變化。”一業(yè)內(nèi)人士指出，由于購房者與開發(fā)商有合同約定，所以這段時間的市場風險被全部攤到了購房者身上。但如果是現(xiàn)房銷售的話，購房者所承擔的市場風險就要小得多，“這樣便實現(xiàn)了購房者與開發(fā)商之間的風險共擔，把一部分風險分攤到開發(fā)商身上。”

　　此外，“期房相對于現(xiàn)房最大的問題就是貨不對板，開發(fā)商畫的永遠比造的好看。”陳立民表示，期房銷售存在不少問題，如房屋質(zhì)量問題、面積變更問題、虛假宣傳問題、規(guī)劃變更問題等。而這些問題便成為購房者在目前形勢下與開發(fā)商討價還價的資本。

　　“在市場行情好的時候，一俊遮百丑，購房者或許不會去考慮這些問題。但隨著市場形勢逆轉(zhuǎn)，一些原來不是問題的問題一下子被凸顯出來。”陳晟指出，這也充分體現(xiàn)出目前房產(chǎn)交易制度的不完善。

　　事實上，對于現(xiàn)行商品房預售制度的詬病已成為目前業(yè)界的一大熱點，中國人民銀行在8月15日公布的《2004中國房地產(chǎn)金融報告》中，更是建議取消房屋預售制度。

　　“在現(xiàn)房銷售體制下，由于信息透明度提高，購房者與開發(fā)商之間的地位要比期房銷售來得平等，而在平等的交易環(huán)境下，‘差價補償’或‘保價’的問題是不應該存在的。”上述業(yè)內(nèi)人士強調(diào)。(李靈）