8·31大限整整過去了一年，開發(fā)商的抱怨卻始終沒有停止。近期，樓市充斥著“土地政策緊縮導(dǎo)致地荒”、“房價(jià)上漲罪歸地價(jià)攀升”的叫嚷。就在這此起彼伏的抱怨聲中，下半年最大的一次土地放量卻已悄無聲息地來到眼前。
一邊是叫嚷“地荒”的開發(fā)商將要為熱地搏殺，一邊卻是土地供應(yīng)計(jì)劃中經(jīng)濟(jì)實(shí)用房用地遭遇冷眼。究竟是地荒還是“利慌”？一位業(yè)內(nèi)人士這樣評(píng)價(jià)，“逐利是開發(fā)商的本性。好地段好地塊才是他們的戰(zhàn)場(chǎng)，利潤低的地塊永遠(yuǎn)不招他們待見。”
36宗熱地本月集中上市
幾天前，記者在北京市國土資源局召開的三季度發(fā)布會(huì)上注意到，土地整理儲(chǔ)備中心主任史賢英手中一直握著一份材料。“很奇怪，大家好像都沒有關(guān)注這件事。”會(huì)后史主任透露，手中的這份材料正是關(guān)于近期36宗地集中上市的具體事宜。
史賢英未透露上市具體時(shí)間，但從他的言語中足可以確定的是，下半年最大的一次集中放量就在眼前了。260公頃的土地中，住宅及配套用地近200公頃；地塊位置看佳，齊整誘人，其中不乏三環(huán)邊數(shù)十萬平方米的上好地塊。
知情人透露，這批地準(zhǔn)確的入市時(shí)間就在本月中旬。業(yè)內(nèi)的消息稱，京城稍有實(shí)力的開發(fā)商都已摩拳擦掌，做好了“搏殺”準(zhǔn)備。
招拍掛評(píng)估辦法即將出臺(tái)
土地集中放量讓市場(chǎng)振奮的同時(shí)，也讓開發(fā)商“擔(dān)憂”起來。“有了清河熱地的天價(jià)，下一個(gè)地王爭奪將是何等慘烈？”至此，開發(fā)商又有了一個(gè)指責(zé)的理由，“若不是土地緊缺，哪來競(jìng)爭，土地價(jià)格又怎會(huì)攀升？受益方只有政府，為它買單的卻是開發(fā)商和購房者。”
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，需求決定價(jià)格，開發(fā)商的質(zhì)問倒也顯得合情合理。近期傳言房地產(chǎn)協(xié)會(huì)已向政府遞交報(bào)告，建議加大“招拍掛”中的招標(biāo)比例，控制價(jià)格競(jìng)爭導(dǎo)致地價(jià)急速攀升。消息虛實(shí)記者不得而知，但地價(jià)確在攀升，招標(biāo)也是合理合法的土地交易辦法。盡管有相當(dāng)數(shù)量的聲音警示，這種變革將會(huì)重走暗箱操作的老路。
“要將招拍掛進(jìn)行到底。”土地部門的一位官員表示，“拍賣調(diào)整土地所有者，原使用者和開發(fā)商三者利益。開發(fā)商的責(zé)難歸根到底是因其利潤空間被壓縮了。”
北京房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師協(xié)會(huì)會(huì)長高千里透露，估價(jià)師協(xié)會(huì)正在幫助國土資源局?jǐn)M定一份招拍掛評(píng)估辦法，目前草案已經(jīng)完成，政府部門正在審閱，正式出臺(tái)指日可待。“政府也擔(dān)心無序的競(jìng)爭會(huì)導(dǎo)致問題出現(xiàn)，所以加快規(guī)范步伐。”
如果說政府在規(guī)范“招拍掛”方面的努力只是基于控制地價(jià)的壓力，那么近期關(guān)于38塊收地的處理，則真正顯示了政府的調(diào)控決心。經(jīng)歷短暫喘息后，所有土地都要重新上市，已是鐵定事實(shí)。高千里對(duì)此這樣評(píng)價(jià)，“這些開發(fā)商大部分有炒地嫌疑，政府收回土地正是為了避免炒地，防止閑置。不管開發(fā)商如何評(píng)價(jià)，政府調(diào)控歸根結(jié)底還是為了穩(wěn)定行業(yè)發(fā)展，滿足廣大住房人的真正需求。”
經(jīng)適房供地遭遇冷眼
與部分地塊受追捧程度形成巨大反差的，是來自政府層面的一組數(shù)據(jù)。北京市國土資源局副局長張維近日公布，2005年北京市土地供應(yīng)計(jì)劃中安排了1750公頃住宅商品房用地，其中經(jīng)濟(jì)適用房用地指標(biāo)是200公頃。“但到目前為止，各區(qū)縣上報(bào)的住宅商品房面積只有900公頃，經(jīng)濟(jì)適用房用地面積僅為80多公頃。”
張維認(rèn)為，今年住宅用地預(yù)期的大幅下降，緣于去年出現(xiàn)的供地異常。“正常情況下，住宅用地年均需求是2000公頃，但去年達(dá)到5000公頃。開發(fā)商今年多在融資、消化去年取得的地塊，導(dǎo)致了對(duì)住宅用地需求的回落。”
但是，經(jīng)濟(jì)適用房供地的不招人待見，似乎就不能套用這樣的解釋了。6、7月間連續(xù)出現(xiàn)的連夜排號(hào)搶購經(jīng)濟(jì)適用房場(chǎng)面，人們還歷歷在目。一邊是市場(chǎng)的渴求，一邊是開發(fā)商的放棄，這一切還能歸咎于地荒嗎？
除此之外，近期36個(gè)“城中村”項(xiàng)目的用地獲批，本是在一定程度補(bǔ)充了地源，卻同樣難逃冷眼厄運(yùn)。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，“這些土地的規(guī)模太小，手續(xù)卻一個(gè)都不能少，加上拆遷和交通環(huán)境配套設(shè)施改觀，成本太高，收益太少。”
至此，究竟是“地荒”，還是“利慌”，應(yīng)該可以得出結(jié)論了。正如一位業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)的那樣，“逐利是開發(fā)商的本性。好地段好房子價(jià)格永遠(yuǎn)高昂，這些地塊才是開發(fā)商的戰(zhàn)場(chǎng)。不好的地段，小塊的利薄的地，永遠(yuǎn)不招他們待見。”(楊舒萌)
