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        規(guī)范土地出讓收益問(wèn)題 專家分析對(duì)房?jī)r(jià)影響有限

        2006年11月23日 10:21

         

            11月20日獲悉,從2007年1月1日起,新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將提高一倍,同時(shí)繼續(xù)實(shí)行中央與地方30:70分成體制,相關(guān)收入專項(xiàng)用于基本農(nóng)田建設(shè)和保護(hù)、土地整理、耕地開發(fā)。 中新社發(fā) 呂建設(shè) 攝


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          土地出讓金是政府出讓土地使用權(quán)所取得的土地純收益,F(xiàn)實(shí)中,征地補(bǔ)償不到位、地方政府違法違規(guī)用地、房?jī)r(jià)上漲等經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中的熱點(diǎn)問(wèn)題,都與土地出讓收益問(wèn)題相關(guān)聯(lián)。

          所以,當(dāng)《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)提出“規(guī)范土地出讓收支管理”問(wèn)題時(shí),引起了社會(huì)各方面的廣泛關(guān)注。

          收支失范問(wèn)題多

          近年來(lái),在量大面廣的土地違法案件中,地方政府往往直接充當(dāng)違法主體。導(dǎo)致地方政府產(chǎn)生強(qiáng)烈違法沖動(dòng)的原因之一,就是做土地出讓金的“文章”。

          為了獲取土地出讓金,一些地方政府不顧經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和市場(chǎng)情況,盲目擴(kuò)大城市規(guī)模、加大舊城改造力度,大量出讓國(guó)有土地。為了出“政績(jī)”,一些地方政府把土地出讓金主要用于城市建設(shè),致使沒(méi)有資金繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)和撥付用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的資金,甚至拖欠、挪用農(nóng)民的征地補(bǔ)償費(fèi)。更有甚者,一些地方政府擅自挪用土地出讓金,或者透支未來(lái)土地收益,以未來(lái)土地出讓收入作擔(dān)保向金融機(jī)構(gòu)大量借貸資金搞城市建設(shè)。

          另一方面,根據(jù)有關(guān)調(diào)查所作的計(jì)算,被征土地收益分配格局中,農(nóng)民僅占5%至10%,其余歸政府、企業(yè)、村級(jí)組織所有。在現(xiàn)實(shí)中,一些地方政府拖欠被征地農(nóng)民的補(bǔ)償款,或補(bǔ)償款被層層截留。

          規(guī)范三大內(nèi)容

          《通知》明確規(guī)定:“國(guó)有土地使用權(quán)出讓總價(jià)款全額納入地方預(yù)算,繳入地方國(guó)庫(kù),實(shí)行‘收支兩條線’管理。”這實(shí)際上解決了土地出讓收支透明和人大監(jiān)督的問(wèn)題。

          “這具有里程碑意義,標(biāo)志著土地出讓金的收支管理從無(wú)序逐步走向了有序!眹(guó)土資源部中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院土地規(guī)劃所所長(zhǎng)張曉玲說(shuō)。專家認(rèn)為,要完全遏制地方政府的賣地沖動(dòng),特別需要財(cái)稅體制改革與干部考核體制改革的配合。

          《通知》規(guī)定,“土地出讓總價(jià)款必須首先按規(guī)定足額安排支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)以及補(bǔ)助被征地農(nóng)民社會(huì)保障所需資金的不足”,“社會(huì)保障費(fèi)用不落實(shí)的不得批準(zhǔn)征地”。這些規(guī)定實(shí)際上明確了征地補(bǔ)償安置費(fèi)用由財(cái)政預(yù)算列支,切實(shí)保證被征地農(nóng)民征地補(bǔ)償安置費(fèi)用的及時(shí)足額支付。

          《通知》規(guī)定,國(guó)有土地使用權(quán)出讓總價(jià)款扣除征地補(bǔ)償安置費(fèi)用外的其余資金,要逐步提高用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的比重,以及用于廉租住房建設(shè)和完善國(guó)有土地使用功能的配套設(shè)施建設(shè)。

          對(duì)城市房?jī)r(jià)有無(wú)影響

          此輪改革的一項(xiàng)重點(diǎn)是提高“兩稅一費(fèi)”的征收標(biāo)準(zhǔn)。“兩稅”是城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅,“一費(fèi)”是新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)。城鎮(zhèn)土地使用稅是土地保有環(huán)節(jié)的稅收,其余兩者發(fā)生在土地取得環(huán)節(jié)。

          提高稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn),除了原有標(biāo)準(zhǔn)水平過(guò)低的原因之外,還包含遏制地方用地沖動(dòng)、促進(jìn)集約節(jié)約利用土地、優(yōu)化地方財(cái)政收入結(jié)構(gòu)等多重改革意圖。但是,一系列問(wèn)題隨之而來(lái),稅負(fù)增加加上地方政府供地量減少,地價(jià)會(huì)不會(huì)上漲,本來(lái)就居高不下的房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)“更上一層樓”?

          張曉玲認(rèn)為,提高稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn),對(duì)地價(jià)、房?jī)r(jià)多少會(huì)產(chǎn)生一定影響。但目前,一些城市房?jī)r(jià)虛高,背后的原因很復(fù)雜,地價(jià)成本增加并非主因,因此地價(jià)上漲對(duì)房?jī)r(jià)的影響有限。

          (文章來(lái)源:半月談 作者:秦交鋒)

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