從許多國家的經(jīng)驗(yàn)來看，房地產(chǎn)業(yè)很容易成為銀行界的金融風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)隱患。東南亞危機(jī)中，許多銀行就是因?yàn)槭芊康禺a(chǎn)業(yè)的拖累而破產(chǎn)。殷鑒不遠(yuǎn)，能不慎乎？盡管新爛尾樓在整個(gè)上海樓市中所占的比重不大，對(duì)樓市的影響也有待觀察。但是“秋風(fēng)起于青萍之末”，爛尾樓所蘊(yùn)藏的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該引起有關(guān)部門的高度警惕，積極防范和應(yīng)對(duì)。
目前上海不少開發(fā)商遭遇資金困境，甚至有一些開發(fā)商已經(jīng)瀕臨崩盤的邊緣。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員楊紅旭預(yù)計(jì)，今年年底將是考驗(yàn)開發(fā)商承受能力的重要時(shí)刻，明年開發(fā)商的資金問題將會(huì)體現(xiàn)得更明顯，“很有可能如歷史上曾經(jīng)出現(xiàn)的那樣，上海樓市不久就會(huì)出現(xiàn)爛尾樓的現(xiàn)象”。
盡管有些專家認(rèn)為，新爛尾樓在整個(gè)上海樓市中所占的比重不會(huì)很大，對(duì)樓市的影響力會(huì)比較有限。但是，也應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，新爛尾樓的出現(xiàn)不僅會(huì)加重購房者的觀望情緒，也會(huì)造成銀行方面對(duì)房地產(chǎn)信貸更加的謹(jǐn)慎。這樣就可能造成惡性循環(huán)：爛尾樓導(dǎo)致銀行惜貸，銀行惜貸造成更多的爛尾樓，最終釀成金融風(fēng)險(xiǎn)。
有統(tǒng)計(jì)表明，2004年房地產(chǎn)開發(fā)資金總共籌措的17168.8億元中，銀行貸款的比重在55%以上。目前，四大國有商業(yè)銀行匯總的不良貸款率低于5%。但房地產(chǎn)開發(fā)商貸款質(zhì)量較差，農(nóng)行和中行的不良貸款率分別達(dá)到16%以上和12%以上，工行和建行的不良貸款率也維持在7%左右。與此形成鮮明對(duì)比的是，近年來開發(fā)商的自有資金逐年下降。以上海為例，房企自有資金2001年為18.84%、2002年為17.53%、2003年為16.94%。直到2004年下半年，相關(guān)政策要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目)的自有資金比例必須從20%提高到35%以上。
1994年出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)管理法》建立了商品房預(yù)售許可制度，11年以來，預(yù)售已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)融資的重要手段。目前我國各主要城市商品房預(yù)售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達(dá)90%以上。據(jù)有關(guān)專家介紹，根據(jù)測(cè)算，預(yù)售項(xiàng)目資金比現(xiàn)售項(xiàng)目資金的動(dòng)態(tài)回收期約縮短10個(gè)月。雖然房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金比例提高了，但是同期的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金利潤率卻居高不下，仍以上海為例，2001年為38.12%、2002年達(dá)到86.36%、2003年為74.24%，自有資金的利潤率為同期社會(huì)平均利潤率的10倍以上。
這說明開發(fā)商所得到的是驚人的暴利，就像“一手拿口袋，一手拿耙子摟錢”一樣！可是在這同時(shí)，開發(fā)商卻將房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱及存在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營隱含的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給了銀行。房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快容易造成市場(chǎng)價(jià)格過分偏離其真實(shí)價(jià)值，從而產(chǎn)生泡沫。一旦泡沫破滅，作為抵押物的房地產(chǎn)就會(huì)貶值甚至大幅縮水，開發(fā)商很容易脫套，而銀行卻可能陷身泥潭。
從許多國家的經(jīng)驗(yàn)來看，房地產(chǎn)業(yè)很容易成為銀行界的金融風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)隱患。東南亞危機(jī)中，許多銀行就是因?yàn)槭芊康禺a(chǎn)業(yè)的拖累而破產(chǎn)。殷鑒不遠(yuǎn)，能不慎乎？盡管新爛尾樓在整個(gè)上海樓市中所占的比重不大，對(duì)樓市的影響也有待觀察。但是“秋風(fēng)起于青萍之末”，爛尾樓所蘊(yùn)藏的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該引起有關(guān)部門的高度警惕，積極防范和應(yīng)對(duì)。
(來源：中華工商時(shí)報(bào) 作者：馬國川)
