近日，城陽區(qū)將區(qū)內(nèi)51個(gè)樓盤的開發(fā)土地供應(yīng)情況和開發(fā)利用情況在中國土地市場網(wǎng)上公示，包括萬科在內(nèi)的諸多大小樓盤用地信息得以詳細(xì)公開。這些均為在建或者正在銷售的主力樓盤，這也是“六一新政”提出“房地產(chǎn)市場要公開信息”要求之后，我市首個(gè)區(qū)市大規(guī)模地對外公開用地成本。
數(shù)據(jù)顯示，多數(shù)樓盤的樓面地價(jià)每平方米為三四百元，只有少數(shù)別墅項(xiàng)目和位于城陽行政中心附近的樓盤樓面地價(jià)超過2000元�！�
近日，城陽區(qū)將區(qū)內(nèi)51個(gè)樓盤的開發(fā)土地供應(yīng)情況和開發(fā)利用情況在中國土地市場網(wǎng)上公示，包括萬科在內(nèi)的諸多大小樓盤用地信息得以詳細(xì)公開。這也是“六一新政”提出“房地產(chǎn)市場要公開信息”的要求之后，我市首個(gè)區(qū)市大規(guī)模的對外公開用地成本。由此，關(guān)于房價(jià)原本最隱秘的一部分成本公開化。
每平方米樓面地價(jià)三四百元
中國土地市場網(wǎng)由國土資源部土地利用管理司主辦，是我國土地市場上的權(quán)威信息網(wǎng)站。日前，城陽區(qū)在該網(wǎng)站正式發(fā)布了51個(gè)樓盤的各項(xiàng)用地信息，這些地都是2004年以后出讓的，大部分項(xiàng)目都是在建或者正在銷售的主力樓盤。
從數(shù)據(jù)中可以看到，多數(shù)樓盤的樓面地價(jià)每平方米不過三四百元，拿地較貴的萬科，地價(jià)也不過1050元，只有少數(shù)別墅項(xiàng)目和位于城陽行政中心附近的樓盤樓面地價(jià)超過了2000元。這同城陽區(qū)普通住宅每平方米動(dòng)輒五六千元的樓價(jià)形成鮮明對比。
從地價(jià)能否看清房屋成本？
在房地產(chǎn)市場上，談起“公布房價(jià)成本”一直是個(gè)敏感而又難以公開的秘密。在房地產(chǎn)開發(fā)中，建筑成本、配套費(fèi)用、各種稅費(fèi)因?yàn)楦骷叶紙?zhí)行了差不多的標(biāo)準(zhǔn)，即便是普通購房者都比較容易算出來，唯獨(dú)地價(jià)，由于獲取土地的價(jià)格千差萬別，如果政府不公開，普通人很難知曉，所以地價(jià)則被稱為公開房價(jià)的最后一座堡壘。
房價(jià)成本具體該怎樣測算？據(jù)介紹，按照普遍可測算的標(biāo)準(zhǔn)，房價(jià)成本分為土地取得費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建安成本、附屬公共配套設(shè)施費(fèi)、公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、期間費(fèi)用、代繳的行政事業(yè)性收費(fèi)、稅費(fèi)、管理、營銷等費(fèi)用。
在采訪中，記者了解到我市郊區(qū)某大型樓盤的成本分析，通過成本詳細(xì)列表可看出，土地相關(guān)費(fèi)用為407元/平方米；市政配套費(fèi)和其他相關(guān)收費(fèi)為253元/平方米；土建安裝費(fèi)用為680元/平方米；勘察設(shè)計(jì)、綠化、管理、營銷、廣告等費(fèi)用合計(jì)：300元/平方米。合計(jì)稅前成本為1640元每平方米，該樓盤所在區(qū)域各項(xiàng)稅收加起來的話，稅率綜合為10.5%，因?yàn)樵摌潜P售價(jià)較低，每平方米只有2200多元，所以稅金約為240元/平方米，這樣總成本1880元/平方米，利潤則為400元/平方米。
記者從有關(guān)部門了解到，城陽區(qū)的商品房現(xiàn)在整體品質(zhì)較高，建筑成本一般要高于上面這個(gè)樓盤680元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)，不過每平方米的建安成本多層一般不會(huì)超過1000元，高層則大多不會(huì)超過1500元。另外，現(xiàn)在很多樓盤流行推廣精裝修，在城陽區(qū)，裝修成本如果能達(dá)到600元/平方米就算非常高檔的樓盤了。
同上面這個(gè)樓盤相比，城陽不帶裝修的樓盤的建安和稅費(fèi)成本每平方米可能要增加幾百元，但很多樓盤的售價(jià)卻要高出兩三千元，有業(yè)內(nèi)人士分析，像萬科這樣的樓盤售價(jià)每平方米很可能會(huì)達(dá)到四五千元，除去1050元的土地成本，幾百元的稅金，1000多元的建筑和配套費(fèi)用，銷售順暢的話，利潤將會(huì)非常可觀。
公布地價(jià)使買房有了明白賬
龍江工作室總經(jīng)理龍江認(rèn)為，地價(jià)的公布可以說向我們折射出多項(xiàng)信息，一是地價(jià)本來就是消費(fèi)者所應(yīng)該知道的，這次城陽的地價(jià)能夠率先公布也屬于是一種行業(yè)管理上的進(jìn)步；二是我們看到現(xiàn)在的土地價(jià)格已經(jīng)越來越高，城陽區(qū)一些黃金地段的樓面地價(jià)達(dá)到了一兩千元，再像以前那樣便宜的拿地已經(jīng)基本不可能了；三是這個(gè)價(jià)格給今后樓盤的合理定價(jià)提供了參考性；第四就是地價(jià)一公布，房價(jià)成本也就基本透明，這樣消費(fèi)者的知情權(quán)就得到了保障，知道了哪些房價(jià)水分大，就能有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，否則糊里糊涂的買了高價(jià)房，一旦宏觀調(diào)控到位，受損失的還是買房者自己。
在房地產(chǎn)公司工作的張先生認(rèn)為，像樓面地價(jià)這樣的數(shù)據(jù)在行業(yè)內(nèi)部并非秘密，但對于普通老百姓而言，如此大規(guī)模的公布詳細(xì)地價(jià)在我市還是第一次。公布地價(jià)是否能抑制房價(jià)現(xiàn)在還難下定論，但地價(jià)公布后，使得市民有了更多的知情權(quán)，買房有了明白賬，對房地產(chǎn)行業(yè)的種種內(nèi)幕也越來越了解，這樣一來，房地產(chǎn)商操控房價(jià)的能力肯定就會(huì)受到制約。
正準(zhǔn)備在北部買房的市民小王告訴記者，原來只是聽說房地產(chǎn)行業(yè)利潤高，這次看到了具體地價(jià)才知道到底有多暴利。另外，我們都知道任何商品最終都是價(jià)值決定價(jià)格，對于那些價(jià)格過分虛高和開發(fā)商自我炒作的樓盤，遇到市場震蕩的話價(jià)格定會(huì)縮水，買房者一旦明白了其中水分，自然不會(huì)再去盲目跟風(fēng)。
(來源：青島新聞網(wǎng)-青島財(cái)經(jīng)日報(bào) 作者：趙健)
