中新網(wǎng)7月14日電 據(jù)《中國(guó)證券報(bào)》報(bào)道，來(lái)自21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的信息顯示，今年1-6月，京津地區(qū)二手房交易均價(jià)總體仍呈上漲之勢(shì)，但同時(shí)，新政后交易量及交易均價(jià)漲幅均有不同程度回落；上海市場(chǎng)持續(xù)低迷，其中中端市場(chǎng)受沖擊明顯，中高端市場(chǎng)尤其別墅成為市場(chǎng)“新歡”。
六月份出現(xiàn)拐點(diǎn)
1-6月，北京市二手住宅交易均價(jià)上漲12.9%；上海市二手住宅交易均價(jià)上漲1.2%；天津市二手住宅交易均價(jià)上漲5.6%。分析人士認(rèn)為，雖有觀望情緒，但在北京和天津剛性需求仍難以抑制；而在上海，進(jìn)入2006年以來(lái)，市場(chǎng)一直處于相對(duì)低迷狀態(tài)，均價(jià)的上漲幾乎可以忽略。
從二手房結(jié)構(gòu)看，上半年北京市場(chǎng)交易的典型戶型為單套總價(jià)在30-60萬(wàn)元，面積在60-100平米；天津?yàn)閱翁卓們r(jià)在30-50萬(wàn)元，面積在50-90平米的房產(chǎn)。
不過(guò)，從今年1-6月北京市二手房交易總價(jià)分布情況看，50萬(wàn)元價(jià)位的中低檔住宅交易比重繼續(xù)下滑，同比下降24.9%，而中高檔住宅的交易情況趨好，50-100萬(wàn)元價(jià)位的住宅交易比重同比增長(zhǎng)27.4%，100萬(wàn)元以上價(jià)位的高檔住宅交易比重同比增長(zhǎng)13.6%。
但受新政影響，三個(gè)城市的二手房市場(chǎng)供應(yīng)在進(jìn)入6月后均出現(xiàn)不同程度的回落，其中上海最為明顯。上海市6月二手房的供應(yīng)量比5月份下降32.6%；而北京與天津的二手房供應(yīng)增長(zhǎng)速度放緩，天津市6月二手房的供應(yīng)量與5月相比基本持平，北京市6月二手房的供應(yīng)量相比5月份增長(zhǎng)19.1%，均低于京津各自上半年的總體增長(zhǎng)速度。
據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)專家分析，上海市場(chǎng)之所以比另外兩個(gè)城市反應(yīng)強(qiáng)烈，在于此次新政更多指向投資型客戶，而上海市場(chǎng)投資比例高于京津；此外，上海次新房供應(yīng)量較大，受五年?duì)I業(yè)稅影響更為嚴(yán)重。
二手房轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng)
與此同時(shí)，6月三地交易結(jié)構(gòu)也發(fā)生顯著變化，顯示出三地在投資與自住、房齡結(jié)構(gòu)等方面的差別。其中，上海市出租房的供應(yīng)量增長(zhǎng)16.3%，增長(zhǎng)幅度最大；天津市出租房的供應(yīng)量增長(zhǎng)5.5%；北京市租售比例基本與5月持平。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)專家分析，經(jīng)過(guò)2005年樓市震蕩，現(xiàn)存上海投資客多數(shù)資金基礎(chǔ)堅(jiān)實(shí)，因此新政后并未急于出手，更多的是轉(zhuǎn)入租賃市場(chǎng)以觀后市。
北京二手住宅市場(chǎng)則顯示出一定的潛力，在中高端市場(chǎng)，雖然次新房供應(yīng)量很大，但北京二手住宅市場(chǎng)的剛性需求如拆遷、結(jié)婚、子女入學(xué)等，反而進(jìn)一步抬升了報(bào)價(jià)及交易均價(jià)，交易成本更多轉(zhuǎn)移到了買方。
隨著各城市二、三級(jí)住宅市場(chǎng)的變化，各級(jí)市場(chǎng)也出現(xiàn)了相應(yīng)的波動(dòng)。大量二手房源涌入租賃市場(chǎng)，已給租賃市場(chǎng)帶來(lái)一定的壓力。上海市住宅市場(chǎng)租賃價(jià)格6月環(huán)比下降15.8%；天津市下降6.0%；北京市住宅市場(chǎng)租賃價(jià)格6月與5月環(huán)比下降2.9%。上海和天津出租方的信心已開(kāi)始受到不同程度的動(dòng)搖。
一手市場(chǎng)將影響二手市場(chǎng)
據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)專家分析，新政對(duì)一手房的影響將波及二手房市場(chǎng)，主要表現(xiàn)為三點(diǎn)：首先，一手房未來(lái)90平米以下戶型供應(yīng)充足，會(huì)帶來(lái)二手房交易中此類戶型交易的觀望；其次，應(yīng)在半年左右開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目供應(yīng)量減少，選擇有限，加之價(jià)格提升，迫使部分中端客戶進(jìn)入二手市場(chǎng)，將造成交投活躍；最后，新政對(duì)90平米的比例限定，在造成一手高端項(xiàng)目看好的同時(shí)，同樣提升二手高端的預(yù)期。
從三個(gè)城市的情況看，上海由于2005年開(kāi)始的樓市震蕩，購(gòu)房者信心有所下降，將導(dǎo)致需求下降，因此預(yù)計(jì)二手住宅市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)一段1-2年的低迷期，交易價(jià)格將會(huì)下挫；相反，北京和天津的自住需求更為旺盛，高端市場(chǎng)走勢(shì)趨于明朗，而在一段時(shí)間消化政策后，中端市場(chǎng)對(duì)政策的消化程度將決定二手市場(chǎng)的未來(lái)。(曹騰)
